ارزیابی حق کسب وپیشه مستاجردردوحالت دارای تخلف قراردادی وفاقدتخلف
ارزیابی حق کسب وپیشه مستاجردردوحالت دارای تخلف قراردادی وفاقدتخلف
حق کسب و پیشه ، حقی است ک منشاء آن، فعالیت کسبی مستاجر و سبب ایجاد آن ، حکم قانونگذار است، لذا مراد قانونگذار که متصف به اوصاف حکمت و دانایی است، نمیتواند صرف فعالیت کسبی ایجاد حق برای مستاجر باشد.

حق کسب و پیشه ، حقی است ک منشاء آن، فعالیت کسبی مستاجر و سبب ایجاد آن ، حکم قانونگذار است، لذا مراد قانونگذار که متصف به اوصاف حکمت و دانایی است، نمیتواند صرف فعالیت کسبی ایجاد حق برای مستاجر باشد.

بلکه منصرف است به نتیجه فعالیت کسبی مستاجر، فعالیت کسبی باید سبب افزایش سرقفلی ملک ، بعبارتی موجد ارزش و قیمت تجاری ملک شده باشد. و آورده ای برای مالک داشته باشد تا او را مدیون به حق مستاجر نموده باشد.

مثلا ارزش ملک از a ریال به ۲a ریال افزایش یافته باشد. در اینصورت مبلغ a ریال افزوده شده ، سببِ ضم ذمه مالک به مستاجر خواهد شد.

در اینصورت با لحاظ رابطه عرفی که منافع حاصل از نتیجه اشتراکِ ملک از مالک و کار از بهره بردار و یا زمین از زارع و زراعت از کشاورز و… را بالمناصفه تقسیم میکند، مالک در مثال مذکوربه اندازه a/2 ریال به مستاجر مدیون خواهد شد که باید در زمان تخلیه به او بپردازد.

بنابراین حق کسب و پیشه برابر است با تفاوت سرقفلی ملک قبل از شروع فعالیت کسبی مستاجر با سرقفلی حاصل بعد از فعالیت کسبی مستاجر بدون لحاظ تورم قیمتها.

ارزیابی حق کسب وپیشه مستاجردردوحالت دارای تخلف قراردادی وفاقدتخلف
ارزیابی حق کسب وپیشه مستاجردردوحالت دارای تخلف قراردادی وفاقدتخلف

زیرا تورم هزینه ها عملا سود سرمایه مالک است و ارتباطی به مستاجر ندارد. لیکن اگر قبل از فعالیت کسبی بعلت کاربری مسکونی و یا هر دلیل دیگر، اساسا ملک از حق سرقفلی تجاری برخوردار نبوده باشد، به این معنا است که سرقفلی قبل از فعالیت کسبی صفر بوده است.

پس اگر پس از فعالیت کسبی سرقفلی برابر k ریال شده باشد. تفاوت سرقفلی ثانونی با اولیه برابر خواهد شد با : k-0=k ریال و چون همچنان که قبلا استدلال کردیم، حق کسب و پیشه برابر است با نصف میزان افزوده شده بر سرقفلی؛

بنابراین حق کسب و پیشه مستاجر در مثال فوق برابر خواهد شد با : k/2. با این وصف دامنه نوسان این حق میتواند از صفر ریال تا صدها میلیون تومان باشد. صفر در حالتی است که ملکِ مالک قبل از اجاره دادن سرقفلی تجاری مثلا s ریال داشته است.

اما مستاجر بعلت عدم فعالیت مناسب و تخلفات صنفی از قبیل گران فروشی و یا عدم رعایت بهداشت و امثالهم نه تنها موجب افزایش سرقفلی نشده باشد بلکه ملک را بد نام و کم ارزش نیز کرده باشد.

ارزیابی حق کسب وپیشه مستاجردردوحالت دارای تخلف قراردادی وفاقدتخلف
ارزیابی حق کسب وپیشه مستاجردردوحالت دارای تخلف قراردادی وفاقدتخلف

مهمتر از آن، در تاسیس محل کسب و یا در تغییرکاربری ملک از مسکونی به تجاری نیز نقشی نداشته باشد.
بنابراین صرف برخورداری قانونی از حق کسب و پیشه، مستاجر مستحق وصول مبلغی تحت این عنوان نمیگردد. و باید به نتیجه فعالیت که مراد قانونگذار بوده توجه نمود.

زیرا موضوعیت این حق ناشی از افزایش انتفافع ملک و یا افزایش ارزش تجاری ملک و بعبارتی افزایش سرقفلی ملک است.

ر فرضی دیگر، چنانچه مستاجر با اذن و رضای مالک اما با هزینه و فعالیت کسبی خود، ملک مسکونی مثلا آپارتمان او را به محل تجاری یا اداری تبدیل کرده باشد و جرائم رای ماده صد را نیز راسا پرداخت نموده و سبب افزایش قیمت آپارتمان مثلا از ۵۰۰ میلیون تومان به ۸۰۰ میلیون تومان شده باشد. واضح است که مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان افزوده شده ، نتیجه جمع فعالیت کسبی مستاجر و ملک مالک است . لذا منافع حاصله بالمناصفه تقسیم میشود .

بنابراین در این مثال ، مستاجر مستحق آن است که در زمان تخلیه ۱۵۰ میلیون تومان بابت حق کسب و پیشه و مبلغی هم بابت هزینه پرداختی به شهرداری را از مالک دریافت کند. از مقایسه دو حالت ذیل چنین استنتاج میشود.
۱- ارزیابی روز سرقفلی در فرضی که ملک در اجاره مستاجر قرار نمیگرفت و بلااستفاده باقی می ماند.
۲- ارزیابی روز سرقفلی در فرضی که ملک در اجاره مستاجر قرار گرفته و فعالیت تجاری در آن جریان داشته است. از مقایسه دو وضعیت مذکور ، اختلافی حاصل میشود . نیمی از این اختلاف بدون لحاظ اثر تورم قیمتها، حق کسب و پیشه مستاجر محسوب خواهد شد.

در حالت اول اگرچه مغازه غیرفعال و بلااستفاده فرض شده ، لیکن مغازه به جهت داشتن پتانسیل و پروانه تجاری از سرقفلی بالقوه ای برخوردار است.

در اینحالت سرقفلی ملک مشابه ای را ارزیابی میکنیم که که بلااستفاده و راکد مانده است. فرضا نتیجه این ارزیابی میشود یکصد و بیست میلیون تومان.

اما در حالت دوم، سرقفلی ملک اعم از مغازه یا آپارتمان تغییر کاربری داده شده که مستاجر در آن فعالیت کسبی داشته ارزیابی میکنیم. عددی مثلا ۲۵۰ میلیون تومان بدست می آید، در اینصورت میزان افزوده شده بر سرقفلی ۱۳۰=۱۲۰-۲۵۰ میلیون تومان خواهد شد.

لذا حق کسب و پیشه مستاجر برابر خواهد شد با ۶۵=۲/۱۳۰ میلیون تومان . ملاحظه میگردد که حق کسب و پیشه مستاجر، نیمی از ارزشی است که به سرقفلی ( ارزش تجاری ملک) ملک افزوده شده است. و این نیم نباید این شبهه را ایجاد کند که گویا حق کسب و پیشه در مثال فوق ۱۳۰ میلیون تومان بوده که۶۵ میلیون تومان به مستاجر رسیده است. زیرا آنچه که به مستاجر می رسد عنوان و مصداق حق کسب و پیشه دارد.

زیرا ارزش افزوده شده بر قیمت عین یا منافع ؛ از جمعِ آورده های دو طرف حاصل شده است، آورده مالک؛ ملک او بوده و آورده مستاجر کار او بوده است.

آنچه که قانونگذار در وضع تبصره یک ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ مقرر میدارد، در مقام مجازات مستاجر متخلف است که بدون اذن مالک، ملک را به غیر منتقل کرده است. لذا او را مستحق نیمی از حق کسب و پیشه متعلقه تلقی کرده است.

بنابراین نباید این دو نیم را با یکدیگر خلط نماییم. نیم از منظر قانونگذار ، منصرف است به نیمی از حق کسب و پیشه اما نیم مترتب بر عرض بنده ، مبنای محاسبه حق کسب و پیشه است که برگرفته از ملاک وحدت عقود لازم شرکت و مزارعه است.

بنابراین در مثال فوق اگر مستاجر تخلفی داشته باشد باید به جای ۶۵ میلیون تومان ۵/۳۲ میلیون تومان دریافت دارد. وهوالمستعان

  • نویسنده : رمضان کریمیان
  • منبع خبر : بازار کسب کار آنلاین