تلاشهای پلیسراهورگلستان در راستای افزایشایمنیجادهها
پس از اصلاح و الحاق قانون ۱۳۳۴ شهرداریها در سالهای ۱۳۴۵ و ۱۳۵۲ و ۱۳۵۵ تاسیس محل کسب ، مستلزم تغییر کاربری توسط مالک و اخذ پروانه مربوطه گردید. بعبارتی پشتوانه اصلی تاسیس محل کسب نه قدرت تجاریِ و نام و آوازه مستاجر ، بلکه این بار پرداخت عوارض تغییر کاربری توسط مالک به شهرداریها گردید.
لذا دیگر فن و حرفه و سرمایه و ابزار کار مستاجر ، منشاء تبدیل ملکِ مسکونی به تجاری نبود ، زیرا از یکسو اهل فن رو به کثرت نهاده بودند و از سوی دیگر ساماندهی محلهای کسب ایجاب میکرد که نظامات خاص دولتی و حکومتی وضع و اجراء گردد .
بنابراین این سئوال مطرح میشود: مستاجری که بعد از سال ۱۳۵۵ مغازه را برای مدت یکسال اجاره کرده و مبلغی هم بابت سرقفلی پرداخت نکرده و تبدیل ملک مسکونی به تجاری هم بدست و هزینه او نبوده و کسب و کارش هم به گونه ای نبوده که سبب افزایش ارزش سرقفلی ملک شده باشد.
چگونه حق دارد که پس از انقضای مدت اجاره ، ملک را همچنان در تصرف داشته باشد و تخلیه را منوط به دریافت مبلغ گزافی تحت عنوان کسب و پیشه نماید . اگر مالک به علت حمایت قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ قدرت نقض استمرار اجاره توسط مستاجر را ندارد و نمیتواند بدون پرداخت مبلغِ من غیرِ حقی، که نامش حق کسب و پیشه است، ملک را در پایان قرارداد تخلیه و تحویل بگیرد .
کارشناسان باید این نقص را پر کنند. باید میزان حق کسب و پیشه را در محدوده صفر ارزیابی نمایند. کارشناسانی که حق کسب و پیشه را به مبلغ گزافی ارزیابی میکنند . یقینا بعلت خلط با حق سرقفلی است. وگرنه مستاجری که نه مبلغی بابت سرقفلی پرداخت کرده و نه ارزش افزوده ای بر ارزش سرقفلی ایجاد کرده و نه محل کسب را او تاسیس کرده و نه تغییر کاربری مسکونی به تجاری را محقق کرده است.
چگونه ذیحق مبلغ گزاف هم شده است. بنابراین به غیر از آنکه کارشناس ؛ حق کسب و پیشه را با سرقفلی خلط کرده باشد دلیل دیگری نمیتواند مبلغ گزاف را توجیه کند. لذا بر آن شدم در ادامه این قسمت ، تفاوتهای اساسی حق کسب و پیشه با حق سرقفلی را بیان کنم : ۱- حق سرقفلی، مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت میشود و قائم به تملیک منافع محل کسب موضوع قرارداد است. لیکن در “ح ک پ ” مبلغی در وجه موجر پرداخت نمیشود و قائم به شخصیت و عملکرد مستاجر است.
۲- تحقق حق سرقفلی ، تابع حاکمیت اراده طرفین است. اما در “ح ک پ” این حق ، تحمیلِ قانونگذار سال ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ و ناشی از احکام ثانویه و قواعد آمره است.
۳- آنچه در قانون ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ درخصوص روابط مالک و مستأجر مورد بحث قرار گرفته، صرفاً حق کسب و پیشه و تجارت بوده است و حکایتی از سرقفلی ندارد. اما آنچه در قانون سال ۱۳۷۶ آمده صرفا حق سرقفلی است و حکایتی از “ح ک پ” ندارد.
۴- تحقق و تکوین حق کسب و پیشه منوط به برقراری رابطه استیجاری است. مستلزم کسب و کار برای مدت طولانی است. لیکن حق سرقفلی مستقل از رابطه استیجاری است و به محض تنظیم قرارداد و پرداخت مبلغ اولیه ، برقرار میشود.
۵- در استقرار حق سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک و قبولی مستاجر دخیل نیست.اما در تعیین میزان “ح ک پ” بدون اراده مالک ، مبلغی به حق یا ناحق ، درست یا نادرست ، کم یا زیاد ، محاسبه شده و بر مالک تحمیل میگردد.
۶- سرقفلی میتواند موضوع ایقاع قرارگرفته و توسط مالک اعراض و یا اسقاط گردد. زیرا در زمره اموال او است. اما در “ح.ک.پ” مالک حق اسقاط ندارد. چونکه در زمره دیون او است.
۷- شرط تحقق و تکوین حق سرقفلی منوط به قراردادِ اجاره، نمی‌باشد. زیرا بدون قرارداد اجاره ، مالک میتواند انتقال سرقفلی را به غیر، صلح و یا هبه کند .
۸- نقل و انتقال حق سرقفلی به صورت عادی و رسمی و با توافق دو طرف امکان‌پذیر است. اما انتقال “ح.ک.پ” به ثالث برای هر دو طرف مالک و مستاجر ، ممتنع است.
۹- رسیدگی حقوقی به حق سرقفلی تابع قوانین آمره نیست و مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده ۱۵، دادگا‌ها ضمن صدور حکم تخلیه، نمیتوانند برای مستاجر حق سرقفلی قائل شوند. اما رسیدگی به حق کسب و پیشه تابع قوانین آمره است و دادگاهها باید حکم به محاسبه و پرداخت آن صادرکنند.
۱۰- در زمان تخلیه عین مستأجره ؛ حق سرقفلی می‌بایست به قیمت عادله روز به مستاجر مسترد گردد؛ حتی اگر مستأجر هیچ‌گونه فعالیت کسبی یا تجاری در عین مستأجره نداشته باشد. و استرداد قیمت عادله روز یا همان مبلغ پرداختی زمان انعقاد، تابع حاکمیت اراده طرفین یا شروط ضمن عقد می‌باشد. بعبارتی الزاما ناشی از رعایت شاخصهای تورمی نیست.
۱۱- حق سرقفلی درتعدی وتفریط از بین نمی‌رود. اما “ح.ک.پ” در تعدی و تفریط از بین میرود.
۱۲- مشروعیت حق سرقفلی ناشی از احکامِ اولی است. لیکن مشروعیت “ح.ک.ک”. احکام ثانویه است.
۱۳- اسقاط حق کسب و پیشه در بدو اجاره ، با توجه به قواعد آمره قانون ق.ر.م.م مصوب ۱۳۵۶ اخلال در نظم عمومی تلقی میشود. زیرا سبب بی‌اثر شدن مواد ۱۵ و ۱۹ قانون میگردد. بر این‌اساس، اسقاط حق کسب و پیشه مستندا به ماده ۳۰ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۵۶ باطل و بلااثر است. اما اسقاط حق سرقفلی تابع اراده مالک است. بعبارتی مالک میتواند در تنظیم اجاره ، مستاجر را از داشتن حق سرقفلی ممنوع کند. اما نمیتواند او را از داشتن “ح.ک.پ” ممنوع کند.
۱۴- حکومت و رژیم حقوقی رسیدگی به حق کسب و پیشه ، تابع قواعد آمره و اصلِ تفسیرِ مضیق است و دادگاهها ضمنِ صدورِ حکمِ تخلیه ، مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده ۱۵ باید در قرار کارشناسی، صرفاً عنوان “حق کسب و پیشه” را جهت ارزیابی صادر نمایند.
۱۵- حق کسب و پیشه به صورت تدریجی‌الحصول در مالکیت مستأجر تحقق می یابد. اما در حق سرقفلی به مجرد تراضی و پرداخت مالِ مابه ازا تحقق می یابد. وهوالمستعان
دیدگاهتان را بنویسید