ماموریتاستاندارجدید، جبران عقبماندگیهای تاریخی
واقعیت این است که در دهه ۱۳۳۰تا ۱۳۴۰ ؛ مغازه توسط مالکینی که خودشان قصد کسب و کار و اداره محل کسب را احداث میگردید و کمتر به قصد اجاره دادن ساخته میشد . زیرا یافتن مسستاجر صاحبِ فن و حرفه و صاحبِ سرمایه کار ، ولی فاقد مغازه کار دشواری بوده است.
ماهیت حق کسب وپیشه
زیرا از یکسو کسب و کار آن زمان مستلزم برخورداری از حرفه و فن مشاغلِ محدودی مانند آهنگری ، مسگری ، عطاری ، نانوایی ، کفاشی ، بقالی ، رفو گری ، و ….. بوده که به دلیل فقدان آموزشگاههای آموزش مشاغل فنی حرفه ای و دانشگاههای متعدد امروزی جز از شاگردی در مغازه حاصل نمیشد.
حالا تصور آنرا کنید که کسی ؛ هم اهل فن و حرفه برای کسب و کار باشد و هم سرمایه برای راه اندازی خرید ابزار و لوازم و سایر کالاهای مصرفی و راه اندازی مغازه ای داشته باشد . اما مغازه نداشته باشد. اگرچه این امر امروزه بدیهی است و غالب افراد که از حرفه و فن کسب و کار و سرمایه کار برخورداند از توانایی خرید و ساخت مغازه ناتوانند ؛ ولی در آن روزگار چنین امری بسیار استثناء بوده است.
زیرا ساخت مغازه تابع تشریفات خاص نبوده و هزینه آن به مراتب کمتراز سرمایه ای بوده که مستاجر برای راه اندازی شغل در اختیار داشته . به همین دلیل یافتن مستاجر مطلوب خودش امتیازی بود. این امر مبین این واقعیت است که اعیانی مغازه جدید الاحداث در آن روزگار، ارزشی نداشته و مغازه پس از اجاره دادن ؛ ارزش و قیمت پیدا میکرد و تجاری بودن مغازه فعلیت می یافت. بخصوص زمانی که مستاجر در محله خود به مسلمانی ، ارزان فروشی ، درستکاری معروف میگردید ، مغازه به علت کسب و کار بالا ارزش بیشتری می یافت. بعبارتی مغازه در آن زمان ، نه با درب و دیوار آن و یا با پلاک و پایانکار و سند رسمی آن ، بلکه با کار و شخصیت مستاجر شناسایی میگردید و ارج و قرب و قیمت می یافت.
حالا تصور کنید که مالکی مغازه تازه ساخته شده خود را که هیچ نشان خاصی از موجودیت تجاری نداشته و کسی آنرا نمی شناخته و داوطلبی هم برای اجاره کردن نداشته، موفق میشود همان مغازه را به ده تومان اجاره دهد. پس از آن این مغازه با فعالیت کسبی مستاجر نام و نشان پیدا میکرد و به نام مستاجر شناسایی میگردید. حالا اگر مالک بخواهد این مستاجر را ظرف سال ، از مغازه اخراج و خود را داخل نماید و بر مسند مدیریت کسب و کار پر سود و پر درآمدی که مستاجر نگون بخت ایجاد کرده، بنشیند ، ندای وجدان ندا بر میدارد که ای مالک! مستاجر را پله نردبان خود مکن !
و آنچه او کاشته یکجا درو مکن! بنابراین ناگفته پیدااست که درچنین وضعیتی، چهره عدالت مخدوش میگردید و لزوم رفع بیعدالتی متصور بود . از قضا افکار عمومی و باور عرفی ، قانونگذار را ناگزیر نمود . تا در وضع قانونِ مصوب سال ۱۳۳۹ به این بیعدالتی پایان دهد. در نتیجه قانونگذار برای مستاجران ، حقی قائل شد که از آن به نام حق کسب و پیشه و یا حق تجارت نام برد. به موجب این حق ، مالکین ملزم شدند که به هنگام تخلیه ، ارزش افزوده ای را که مستاجر در ملک آنها ایجاد کرده به او برگردانند.
این حق ، حتی بعد از نسخ این قانون، توسط قانون سال ۱۳۵۶ به رسمیت شناخته شد. اما چون مبانی این حق ؛ کم کم رو به زوال بود و دیگر مثل آن زمان ، مغازه خالی ، در دستِ مالک باقی نمیماند و صاحبان حرفه و فن ِ کسب و کار نیز افزایش یافته بودند و احداث مغازه نیز به آسانی و ارزانی گذشته نبود ؛ به همین دلیل اجاره مغازه تازه ساخت تا حدودی مانند اجاره مغازه پس از تخلیه بود . لذا از این پس محاسبه ارزش افزوده مستاجر در ملک مالک ، یعنی همان حق کسب و پیشه ؛ مطابق مفاد ماده ۱۱ قانون سال ۱۳۳۹ محل اشکال بود.
به همین سبب قانونگذار در سال ۱۳۵۶ ضمن نسخ قانون سال ۱۳۳۹ در ماده ۱۸ مقرر نمود که وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی ، ظرف ششماه از تاریخ تصویب ، برای نحوه محاسبه حق کسب و پیشه ؛ آیین نامه اجرایی وضع نموده و به تصویب هیات دولت برسانند. لیکن این امر مهم، تاکنون مغفول مانده و کارشناسان نیز از یکسو به دلیل خلاء قانونی و از سوی دیگر ، به دلیل از بین رفتن تدریجی مبانی حق کسب و پیشه ، برای محاسبه این حق؛ دچار اشکال اساسی و سر در گم شدند . و از این اشکال ، تاکنون هزاران مستاجر بطور من غیرحق ، از مالکین نگون بخت مبالغ گزاف دریافت کردند. و به این سبب بیعدالتی زیادی به مالکینی روا شد که در سنه قبل از سال ۱۳۷۶ مغازه خود را اجاره داده بودند.
متاسفانه کسی از خود نمی پرسید که چرا باید مستاجری که مبلغی برای خرید سرقفلی پرداخت نکرده است ، در موقع تخلیه ، مالک نگون بخت باید صدها برابر اجاره ای را که از او اخذ کرده برگرداند ، درحالیکه اجاره مغازه در فرض خالی بودن همان باشد که هم اکنون است. خلاء قانونی و زایل شدن احکام و مبانی اولیه ایجاد حق کسب و پیشه ، موجب شد که کارشناسان این حق را در ردیف سرقفلی و گاه به اندازه سرقفلی و یا خود سرقفلی منظور و لحاظ نمایند .
درحالیکه در سرقفلی مستاجر پولی را که به همین منظور پرداخته به نرخ عرفی روز وصول میکند. لیکن در حق کسب و پیشه مستاجر ، پولی پرداخت نکرده و صرفا مستحق دریافت ارزش افزوده ای است که منشاء آن فعالیت کسبی بوده باشد. واقعیت این است که فروضات و شرایط و مبانی آنچه را که اسبابِ تاسیس حق کسب و پیشه بوده ، به تدریج از بین رفته و قانون گذار ، رسما در سال ۱۳۷۶ حق کسب و پیشه را ساقط و سرقفلی را جایگزین آن نمود.
لذا از سال ۱۳۷۶ به بعد مستاجری که پولی بابت مالکیت انتفاع نامحدود که همان سرقفلی است ، پرداخت نکرده ، نمیتواند مطالبه حق دیگری نماید . اما با این وصف ، هنوز تعداد محدودی از مستاجرین که کمتر از ۵% هستند، مستحق دریافت حق کسب و پیشه می باشند. آنها مستاجرینی هستند که با ابتکار ، خلاقیت و خوشنامی خود و با ارائه خدمات مطلوب، اعم از بهداشتی و استاندارد بودن از اقبال عمومی برخوردارند. و به همین سبب عملا مغازه را به محل درآمد استثنایی و خاص تیدیل کرده اند و مشتریاین آنها ساعتها در صف انتظار قرار میگیرند .
لذا دیگر نمیتوان اجاره چنین مغازه ای را مانند مغازه همجوار و هم محله ای که کسب و کار و در امد عادی دارند مقایسه نمود. و حالا قانون ۱۳۷۶ با جایگزین کردن سرقفلی به جای حق کسب و پیشه ، حق این دسته خاص را اگر مستاجر عادی و فاقد سرقفلی بوده باشند ضایع کرده است. لیکن در مقابل آن ، بیحقی ۹۵% مستاجرین را تثبت و بیعدالتی را از بین برده است.
معمولا این ۵% نیز به واسطه اینکه قانون ۱۳۷۶ حق کسب و پیشه را زایل و سرقفلی را جایگزین کرده ، خود را با قانون جدید تطبیق داده و پولی را پیشاپیش تحت عنوان سرقفلی در وجه مالک پرداخت میکنند تا در معرض تخلیه و تضییع حقوق کسبی خود قرار نگیرند . در چنین وضعیتی اگر مالک ، این مستاجر محبوب را از ملک خود خارج نموده و خود و یا ثالث را وارد کند، چندین برابر آنچه که اجاره سابق بوده ، منتفع خواهد شد. بطور کل اگر اجاره فعلی مغازهaریال باشد و پس از تخلیه نیز همان a ریال باقی بماند ، مالک از تخلیه چه ارزش افزوده ای برده است که آنرا به مستاجر برگرداند.
لیکن اگر اجاره پس از تخلیه ، مبلغی به مراتب بالاتر از a ریال باشد، باید مالک حق کسب و پیشه مستاجر مشمول ۱۳۵۶ را متناسب با ارزش افزوده به او پرداخت کند. در اینجا لازم دیدم ماهیت این حق را کمی بیشتر تشریح کنم. بطور خلاصه عرض میکنم که این حق نیز مانند هر باور و اعتقاد عرفی حاکم بر جامعه که سرانجام با اصلاحاتی به قانون تبدیل میشوند ، در سنه ۱۳۳۰ تا ۱۳۳۹ که یک باور و اعتقاد رایج بین مالک و مستاجر بوده سرانجام در سال ۱۳۳۹ و سپس در سال ۱۳۵۶ به قانون تبدیل شد و پس از آن حق سرقفلی که باور جدیدی در سنه۵۰ تا ۷۰ بود در سال ۱۳۷۶ به قانون تبدیل شد.
لیکن آنچه که موجب به وجود آمدن حق کسب و پیشه شده بود ، به تدریج از بین رفته و کم رنگ گردید. و به همین سبب مشروعیت خود را از دست داد. زیرا در سنه قبل از ۱۳۴۰ یک مغازه ، فقط زمانی ارزش پیدا میکرد که مستاجری صاحب فن و حرفه و سرمایه برای تهیه کالا و ابزار پیدا شود و مغازه را به محل تجاری تبدیل کند. پس از آن بود که مکانی که به فعالیت کسبی تبدیل میگردید . نام مغازه را به خود میگرفت. و قبل از آن اتاقکی بی نام و نشان بود.
علت اصلی در این بود که صاحبان فن و حرفه و سرمایه فوق العاده کم بودند و هرکس که از حرفه و تخصص و سرمایه اندکی برخوردار بود . میتوانست برای خودش مغازه بسازد. بنابراین اینکه شخصی صاحب حرفه و فن و دارای سرمایه ای برای تهیه کالا و ابزار کار باشد . اما محلی به نام مغازه نداشته باشد ، بسیار نادر بوده است. زیرا ساخت خانه و مغازه با کمترین تشریفات دولتی و هزینه ای ساخته میشد. مغازه ساخته شده به مراتب ارزانتر از سرمایه ای بود که شخص برای راه اندازی واحد کسبی نیاز داشته است.
در نتیجه داشتن مغازه به خودی خود ارزش سرمایه ای محسوب نمیشد. اما داشتن حرفه و فن و پول برای خرید کالا و ابزار، ارزش محسوب میشد. بنابراین اگر فردی قسمتی از خانه خود را به مغازه تبدیل میکرد ، فقط با پیدا شدن مستاجری که توانایی کسب و کار داشته باشد، میتوانست بگوید مغازه دارم لذا در چنین وضعیتی مستاجر برای مالک نعمت بود. به دلایل پیشگفته اجاره بهاء اولیه ، بسیار کم و ناچیز بود. اما پس از تبدیل به مغازه و واحدکسبی شدن ، قیمت و ارزش خاص می یافت و اگر آن مستاجر یکی دو سال بعد مغازه را به هر دلیل تخلیه کرده و تحویل مالک میداد. مثل آن بود که مالک، مالی به ارزش یک ریال تحویل داده و به ارزش ده ریال از او پس گرفته است.
در اینجا بود که قانونگذار در سال ۱۳۳۹ حقی بر مستاجر قائل شد و نام آنرا حق کسب و پیشه گذاشت. اما نتوانست ساز و کاری برای محاسبه و ارزیابی این ارزش افزوده بنا نهد . مولفه های موضوع ماده ۱۱ نیز نتیجه قابل محاسبه شده ای را بدست نمیدهند بلکه عملا به وسیله ای برای اعمال نظر شخصی و سلیقه کارشناسان تبدیل گردید.
به استناد ارکان همین ماده ۱۱ ، کارشناسی میتوانست مبلغ حق کسب و پیشه را مثلا ۱۰۰۰ ریال استنتاج کند و دیگری ۱۰ ریال یا ۱۰۰۰۰۰ ریال و در هیچ مورد هم نمیتوان ایرادی را متوجه کارشناس نمود.
زیرا ماده ۱۱ فرمولیزه نیست و منتهی به عدد و رقم نیست. توصیف چند مورد از محل کسب است و بس ! مبنایی برای مقایسه ندارد. از قضا همین ایراد ، قانون را به وسیله ای برای زورگویی به مالک تبدیل کرد. وسیله ای برای باج خواهی شد و هر مستاجری که قدرت بیشتری داشت میتوانست از این قانون بیشتر بهره ببرد و مالک را بیشتر تحت فشار خود قرار دهد و هیچگاه از مغازه خارج نشود.
بنابراین صِرف توجه به نظر اندیشمندانه و یا عدالت طلبانه قانون گذار در وضع قانونِ حق کسب و پیشه ،کافی نیست . بلکه باید دید در عملا قانون چگونه ظاهر گردید . اگر قانونگذار وقت در نظر داشت که حق مستاجر را استیفاء کند آیا توانست هم زمان مانع ظلم و ستم به مالکین نیز گردد . بنابراین در وضع قانون حق کسب و پیشه ، نمیتوان یک سویه به آن نگریست. از قضا همین یک سویه بودن و وسیله ظلم قرار گرفتن به مالکین وقت که از افراد بی بضاعت جامعه نیز بودند حضرت امام خمینی ره این قانون را خلاف شرع اعلام فرموده بود.
مقایسه مالک و مستاجر امروز دقیقا خلاف مالک و مستاجر آن روزگار است. امروز مالک به جهت ارزش بالای مغازه بسیار توانمندتر از مستاجر است. لیکن در آن روزگار ارزش مغازه به وجود مستاجر بود و عین مستاجره قطعه بی ارزش یا بسیار کم ارزشی از ملک مسکونی یا طویله او بوده و در مقابل ابزار کار و ارزش فن و حرفه مستاجر ناچیز بوده است. به عبارتی این مستاجر بود که دست بالا و توانایی مالی بیشتری نسبت به مالک داشت.
علهذا به موجب این قانون ، مالک موظف میشد که در زمان تخلیه ، ارزش افزوده مثلا همان ۹ ریال را مثال مذکور را به مستاجر برگرداند. اما کم کم افراد اهل فن و حرفه زیاد شدند و قیمت زمین و مغازه نیز از سرمایه کار فزونی گرفت. بطوریکه داشتن مغازه سرمایه و ارزش محسوب شد . حالا افراد متخصص برای کسب و کار زیاد شده بودند و بسیاری از آنها مکانی برای کارکردن نداشتند. برهم خوردن تعادل نخستین ، دیگر آن ارزش افزوده را ایجاد نمیکرد. اگر قبلا مالک، یکسال برای پیدا کردن مستاجر اهل فن و حرفه و دارای سرمایه کار انتظار میکشید و مغازه را به یک ریال اجاره میداد ، حالا بدون یک روز انتظار به ۱۰ ریال اجاره میداد. بنابراین کم کم آن ارزش افزوده متصوره از بین رفت.
این بار مالک و مستاجر برای حل مشکل، راهکار جدیدی پیدا کردند. به جای حق کسب و پیشه ، در اجاره نامه ها مبلغی را توافق کردند که مستاجر با پرداخت این مبلغ در وجه موجر بتواند مالک انتفاع نامحدود مغازه گردد. از این پس ارزش افزوده ای اگر ایجاد میشد متعلق به خود مستاجر بود و میتوانست حق مالکیت بر منافع خود را به ثالث منتقل کند. کم کم همان مبلغ به نام سرقفلی آن مغازه نام گرفت.
این بار قانونگذار همین قاعده عرفی را در سال ۱۳۷۶ رسمیت داده و آنرا قانونی نمود و از این پس حق کسب و پیشه که بدون یک ریال پرداخت اولیه ایجاد میشد ، برای همیشه از بین رفت. اما در حال حاضر قراردادهایی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ هستند، حق کسب و پیشه در مورد آنها جاری است. اما واقعیت این است که اگر کسی مغازه ای را که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره کرده و مشمول قانون ۱۳۵۶ است، بخواهد امروز آنرا تخلیه و به مالک تحویل دهد ، این پرسش مطرح میشود که چه ارزش افزوده ای ایجاد شده و مستاجر شرعا و عرفا چه حقی بر مالک مغازه دارد. بنده عرض میکنم به غیر از تعدادی مغازه محدود ، سایر مغازه ها هیچ حقی ندارند. بعبارتی حق کسب و پیشه در مورد آنها صفر است.
زیرا فرض کنید شما مغازه خودتان را در سال ۱۳۷۰ ماهیانه به پنجاه هزار تومان به مستاجری اجاره داده اید. و اجاره این مغازه هم اکنون شده است ۸۰۰۰۰۰ تومان ، حالا فرض کنید این مغازه را تاکنون اجاره نداده بودید و خالی و بدون فعالیت کسبی مانده بود. و میخواستید امروز اجاره دهید. اگر این مغازه خالی و کار نکرده را ۵۰۰۰۰۰ تومان اجاره کنند ، معنایش این است که این مغازه با کارکرد و فعالیت کسبی مستاجر در سال ۹۶ ماهیانه ۳۰۰۰۰۰ تومان ارزش افزوده برای شما ایجاد کرده است. و در این ارزش افزوده مستاجر صاحب حق است . ولی اگر همین مغازه خالی و بدون سابقه کسب و کار را همان ۸۰۰۰۰۰ تومان اجاره کنند ، معلوم میشود که فعالیت کسبی مستاجر ارزش افزوده ای برای مغازه شما ایجاد نکرده است تا حقی بر شما داشته باشد. واقعیت این است که در شرایط کنونی و از سال ۱۳۶۰به بعد تفاوتی بین اجاره بهاء مغازه ای که دایر است و سابقه فعالیت کسبی دارد با مغازه تازه ساخته شده ، وجود ندارد.
زیرا صاحبان فن و حرفه کسب و کار به شدت اضافه شده و از سوی دیگر ساخت مغازه بسیار گران و به سرمایه اصلی بدل شده است. در نتیجه برهم خوردن این توازن که در سنه ۳۰ تا ۴۰ بصورت معکوس بوده است. موجب گردید که عملا اجاره مغازه جدید الاحداث و فاقد سابقه کسبی با مغازه دایر و فعال یکسان باشد . در نتیجه صرف فعالیت کسبی ، حقی را ایجاد نمیکند. اما در شرایط کنونی تکنولوژی و توسعه صنعت و نوآوری، موجب شده که برخی واحدهای کسبی مستثنی شوند. به این معنا اکنون مغازه هایی وجود دارند که اگر مشابه آنها که فاقد سابقه کسبی هستند ، از اجاره یک میلیون تومانی برخورداند این مغازه های خاص؛
از اجاره های بالا مثلا ده میلیون تومان و بیشتر برخوردارند. این ارزش افزوده ناشی از ابتکار و خلاقیت و نوآوری و خوشنامی مستاجرین آنها است. و این ارزش افزوده ، حق کسب و پیشه او است. بنابراین برای اینکه ، صاحبان اینگونه مغازه های خاص که غالبا از سال ۱۳۷۶ راه اندازی و اجاره شده اند و قانونا فاقد حق کسب و پیشه هستند ، متضرر نشوند ، باید به جای اجاره عادی با پرداخت مبلغ اولیه و تراضی با مالک ، سرقفلی مغازه را تملیک کنند.
همکاران وکارشناسان محترمی که برای محاسبه حق کسب و پیشه (حق تجارت) از دادگاههای حقوقی، ارجاع کارشناسی دریافت مینمایند . به دلیل فقد آیین نامه اجرایی، در اجرای قرار کارشناسی (محاسبه حق کسب و پیشه) بعلت عدم اجرایی شدن موضوع ماده ۱۸ قانون سال ۱۳۵۶ تاکنون قهرا اشکالاتی برای آنها ایجاد میشود. برخی از کارشناسان به اشتباه ، حق کسب و پیشه را همان حق سرقفلی تلقی کرده و از طریق تحقیق محلی به همان میزان سرقفلی اظهار نظر میکنند. و برخی دیگر که از مفاهیم ذاتی این حق بیشتر مطلع هستند ، درصدی از حق سرقفلی را اعلام مینمایند.
در بازار و عرف کسبه هم معنای جداگانه ای غیر از سرقفلی برای حق کسب و پیشه نمیتوان پیدا کرد. زیرا ریشه آن به اینجا بر میگردد که این حق در سنه ۳۰ تا ۵۰ موضوعیت داشته است. لذا در عرف بازار ، برای حق کسب و پیشه مفهومی به غیر از سرقفلی شناخته نشده است. در نتیجه کارشناس از طریق تحقیق محلی به نتیجه نمی رسد. حق کسب و پیشه، ارزش افزوده ای است که مستاجر صرفا با فعالیت کسبی خود در ملک مالک ایجاد مینماید و نه بابت پولی که بدوا بابت تملیک منافع داده باشد.
اما در سرقفلی مستاجر مبلغی بابت تملیک منافع در وجه مالک پرداخت کرده است. در واقع مستاجر در حق سرقفلی ، مالک است . لیکن نه مالکِ عین، بلکه مالکِ منافع ملک. مالکیتِ منافع در سرقفلی نامحدود است و زمان اجاره در قرارداد به معنای امکان تخلیه نیست . بلکه به معنای به روز کردن اجاره بهاء ماهیانه است . مالک نمیتواند با ادعای اینکه حاضر است حق سرقفلی را پرداخت کند . درخواست تخلیه نماید. مگر در شرایط خاصی که قانون تعیین کرده است. در سرقفلی مستاجر میتواند حق مالکیت برمنافع ملک را با رضایت مالک به ثالث منتقل کند . و ارزش این مالکیت نیز به نسبت درآمدی است که از آن واحد کسبی متصور است.
اما در حق کسب و پیشه مالکیتی متصور نیست و قابل انتقال به ثالث هم نیست ونامحدود هم نیست بلکه تابع زمان قرارداد است و مالک حق دارد در انقضای مدت اجاره درخواست حکم تخلیه کند. فقط در صورتیکه قرارداد اجاره ، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد ، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه به او پرداخت کند.
بنابراین ملاحظه میگردد که حق سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مقوله ای هستند که تابع “قضیه منفصله مانعه الجمع” می باشند. در حقیقت اساس و بنیان حق کسب و پیشه مربوط به سنه ۳۰ تا ۴۰ می باشد. در آن زمان تجاری کردن ملک به جای شهرداری ، عملا در اختیار کاسب اهل فن و حرفه و دارای سرمایه اولیه کار و ابزار بود که میتوانست قسمتی از یک ملک مسکونی شخصی را به محل تجاری تبدیل نماید. اگر مالکی موفق میشد ، فردی را بیابد که صاحب حرفه و ابزار و سرمایه کار بود مانند آنکه آهنگر و مسگر و بقال و عطاری را بیابد که فقط جا و مکان کار ندارد که امری استثناء بوده ، فرد خوشبختی محسوب میشد.
زیرا این فرد میتوانست قسمتی از ملک مسکونی او را به مغازه ای تبدیل کرده و اهل محل را برای ارائه خدمات به آنجا بکشاند .و تحصیل در آمد کند. این اجاره به قیمت زمان خودش نیز بسیار نازل بود. زیرا اصل در چنین اجاره ای ، وجود مستاجر کاربلد و دارای ابزار و سرمایه اولیه بود. نه وجود ملک ! در حقیقت مستاجر در آن زمان، ملک را از وضعیت مسکونی به تجاری تبدیل میکرد. در نتیجه ارزش افزوده ای بر ملک اضافه میشد که مستاجر حق داشت در زمان تخلیه، این حق را مطالبه کند.
امروزه بعلت فراوانی کاسبِ اهل فن و حرفه و توسعه هزار ها نوع شغل تخصصی دیگر هیچ ملکی در انتظار آن نیست که کاسبی پیدا شود و آنرا تجاری کند. این تبدیل ، امروزه توسط شهرداری و با ضوابط قانونی انجام میشود. بنابراین ملاحظه میگردد امروزه شهرداری با صدور مجوز تجاری همان ارزش افزوده را بر ملک مسکونی ایجاد میکند که در آن زمان مستاجر ایجاد میکرد. و به همین دلیل مستاجر بعلت ایجاد ارزش افزوده بر ملک ، اخلاقا و شرعا حقی بر مالک ایجاد میکرد که از آن به نام حق کسب و پیشه یاد میشد.
اساس این حق که مستاجر بدون آنکه مبلغی بعنوان تملیک منافع در حق موجر پرداخت کرده باشد لیکن در زمان تخلیه چند برابر اجاره ای که به مالک داده است دریافت کند ، خلاف قانون مدنی و بر خلاف قواعد فقهی است . به همین دلیل قانونگذار در سال ۱۳۷۶ حق کسب و پیشه را نسخ کرد و فقط مستاجری را که در زمان اجاره مبلغی بعنوان حق سرقفلی پرداخت کرده باشد به رسمیت شناخت.
در واقع قانونگذار در سال ۱۳۷۶ حق مستاجر بر مالک را بی آنکه ارزش افزوده ای بر ملک ایجاد کند و بی آنکه مبلغی بعنوان تملیک منافع پرداخت کرده باشد خلاف شرع و قواعد فقهی و مانعی برای به اجاره دادن واحدهای تجاری تشخیص داد. امروزه آندسته از مستاجرهایی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ هستند بطور استثناء از حق کسب و پیشه بیش از مبلغ صفر ریال برخورداند . این دسته مستاجرانی هستند که حتی در شرایط کنونی توانسته اند با ابتکار و خلاقیت و خوشنامی و رعایت اخلاق حسنه و مدیریت بالا ارزش اجاره ملک را از ملک مشابه خود به مراتب بیشتر کنند. وهوالمستعان
دیدگاهتان را بنویسید