ناگفته ها و ناشنیده ها

حق کسب وپیشه ونحوه احراز آن

قسمت چهارم از مبحث اول

مبانی کاربردی ارزیابی حق کسب و پیشه : مراد قانونگذار از یکسو ایجاد انگیزه برای ارائه هرچه بهتر خدمات برای مردم بوده و از سوی دیگر ، تثبیت حق مستاجرین بوده است.

بعبارت ساده تر ، حق کسب و پیشه ، گویا نمره انضباط مستاجر بوده ، لیکن انضباطِ منتج به نتیجه ، پس اگر نتیجه ؛ منفی و یا صفر بوده ، به تبع ؛ این حق نیز صفر بوده است.

اما نتیجه این انضباط در برخی موارد میلیاردها ریال می باشد. و آن زمانی است که حسابرس گزارش میدهد که در آمد مغازه و تعداد مشتریان نسبت به روز نخستین دهها برابر شده است. لذا پس از ارائه نظریه و گزارش مالی و حسابرسی کارشناس ، نوبت به ارزیابی میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی در امور ساختمان می رسد.

اگرچه ممکن است مساحت مغازه و پارامترهای فیزیکی ، موثر در میزان این حق باشند ، لیکن همچنان که قبلا گفته شد این پارامترها اماره ای بر افزایش انتفاع هستند و به تنهایی دلیل تلقی نمیشوند .

بنابراین چنین افاده میگردد که چنین ارزشی لزوما تابع فیزیک مغازه نیست . فیزیک مغازه صرفا یکی از عواملی است که مستاجر میتواند برای افزایش انتفاع از آن بهره گیرد.

اما آنچه که تعیین کننده است ، نتیجه ای است که عرض کردم. من حیث المجموع با عنایت به فقدان آیین نامه اجرایی جهت ارزیابی حق کسب و پیشه و با توجه به قصد و هدف قانونگذار در وضع این حق ، چنین مستفاد میشود که کارشناس در ارزیابی میتواند به طریق ذیل محاسبه کند : بر فرض در آمد مغازه در پایان ماه اول و یا آخرین ماه دوره قبل، A ریال و در آخرین ماه فعالیت ، B ریال بوده است که آنرا کارشناس مالی ارائه نموده است. در اینصورت مبلغ B-A ریال را بدون احتساب شاخص تورمی بدست می آوریم.

ممکن است فی المثل ۷۰% این تفاوت ناشی از تورم هزینه ها باشد و ۳۰% مربوط به فعالیت کسبی مثل فروش و تولید بیشتر باشد. بنابراین اگر شاخص آغاز مدت اجاره P1 و شاخص پایان مدت اجاره (زمان تخلیه) P2 باشد و ضریب نظیر ۳۰% مثال مذکور یعنی ضریبی که ناظر به فعالیت کسبی است و از ضریب تورم هزینه ها جدا شده است% K به نامیم ، در اینصورت مبلغ معادل (B-A)×K%=C × P1/P2 ریال ارزش افزوده برابر است با : مجموع فعالیت کسبی مستاجر و ملک مالک لذا مالک باید نیمی از این مبلغ را هنگام تخلیه به مستاجر پرداخت کند. زیرا منشاء ارزش افزوده بر ملک نه فقط فعالیت کسبی مستاجر بلکه سرمایه و ملک مالک نیز بوده است. مانند حق آب و گل و حق زارعانه و حق ریشه و حق کارافه که مبتنی بر عقد شرکت از عقود معین است.

لذا مبلغ C ریال نظیر حق کسب و پیشه خواهد بود. در مبلغ C آثار پارامترهای فیزیکی مغازه مانند ابعاد و مساحت و ارتفاع و نما و موقعیت و منطقه مستتر است. در هرحال ضریب مثال مذکور (K) داخل در صفر تا ۱۰۰% است. صفر زمانی است که گویا مستاجر خود هیچ خلاقیتی و ابتکاری در ایجاد منافع C نداشته است . و ۱۰۰ زمانی که ارزش افزوده قاوم به فعالیت کسبی مستاجر بوده است.

و هوالمستعان