بازار کسب و کار– سرویس اقتصادی: بازار مسکن استان گلستان، به‌ویژه شهر گرگان، تحت تأثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، جمعیتی و شهرسازی قرار دارد که کمبود زمین قابل ساخت و محدودیت‌های بلندمرتبه‌سازی از جمله عوامل مؤثر بر ساختار عرضه مسکن در این شهر به شمار می‌روند. در شرایطی که تقاضا برای خرید مسکن افزایش می‌یابد، اما امکان توسعه عمودی شهر محدود است، تأمین زمین مناسب برای ساخت‌وساز به یکی از چالش‌های اصلی سازندگان و انبوه‌سازان تبدیل می‌شود.
یکی از پیامدهای این وضعیت، افزایش سهم بهای زمین در هزینه نهایی ساخت مسکن است. هنگامی که امکان ساخت واحدهای بیشتر در یک قطعه زمین محدود باشد، سازنده ناچار است هزینه خرید زمین را میان تعداد کمتری از واحدهای مسکونی تقسیم کند. برای مثال، اگر در زمینی با مساحت مشخص امکان ساخت تعداد محدودی واحد وجود داشته باشد، هزینه زمین سهم بیشتری از قیمت تمام‌شده هر واحد خواهد داشت؛ درحالی‌که افزایش اصولی تراکم ساختمانی، در صورت برخورداری از زیرساخت‌های کافی و رعایت ضوابط شهرسازی، می‌تواند این هزینه را میان تعداد بیشتری از واحدها توزیع کند.
از سوی دیگر، محدودیت عرضه زمین و دشواری تأمین قطعات مناسب برای ساخت‌وساز، می‌تواند رقابت میان سازندگان و انبوه‌سازان را برای خرید زمین افزایش دهد. این رقابت، به‌ویژه در مناطق پرتقاضای شهری، ممکن است به رشد قیمت زمین منجر شود. در چنین شرایطی، افزایش قیمت زمین نه‌تنها هزینه اولیه سرمایه‌گذاری را بالا می‌برد، بلکه بر قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز نیز اثر می‌گذارد و در نهایت، بخشی از این افزایش هزینه به خریداران منتقل می‌شود.
البته باید توجه داشت که رشد قیمت مسکن صرفاً ناشی از کمبود زمین یا محدودیت بلندمرتبه‌سازی نیست. عواملی مانند تورم عمومی، نوسانات قیمت مصالح ساختمانی، هزینه‌های تأمین مالی، انتظارات تورمی، میزان تقاضای مؤثر و سیاست‌های مدیریت شهری نیز در تعیین قیمت نهایی مسکن نقش دارند. همچنین، میزان تأثیر محدودیت‌های ساختمانی بر بازار گرگان باید با بررسی آمار معاملات زمین و مسکن، پروانه‌های ساختمانی و ضوابط مصوب شهرسازی مشخص شود.
تصویب اجرای بلند مرتبه سازی در استان گلستان از سوی شورای عالی معماری و شهرسازی اگر چه طرحی مورد نیاز برای استان محسوب می شود اما تصویب آن مخالفان و موافقان زیادی به همراه داشته است.
بسیاری از مخالفان نیز کارزاری را برای ممنوعیت ساخت وساز در اراضی ناهارخوران در فضای مجازی برای امضا به اشتراک گذاشته اند . از سوی دیگر بسیاری از موافقان اجرای این طرح از جمله جامعه سازندگان و انبوه سازان استان گلستان نیز بنا به دلایلی که در بالا مطرح شد نسبت به اجرای این طرح واکنش مثبت نشان داده و از آن استقبال کرده اند.
معاون محیط‌زیست طبیعی و تنوع زیستی اداره‌کل حفاظت محیط‌زیست گلستان با اشاره به پیامدهای احتمالی بلندمرتبه‌سازی در برخی مناطق شهری، نسبت به تأثیر این طرح‌ها بر جریان طبیعی هوا و شرایط اقلیمی شهر هشدار داد
به گفته سید مجتبی حسینی، ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در صورت اجرا بدون مطالعات کارشناسی کافی، می‌توانند در بلندمدت موجب اختلال در گردش هوا، کاهش کیفیت هوا، تغییر تعادل دمایی و افزایش مصرف انرژی شوند.
وی با تأکید بر مخالفت محیط‌زیست گلستان با اجرای طرح بلندمرتبه‌سازی در محور ناهارخوران، اظهار کرد: این پروژه نگرانی‌هایی را در زمینه حفاظت از منابع آب، افزایش فرسایش خاک، احتمال تشدید فرونشست زمین و تغییرات اقلیمی در مقیاس محلی به همراه دارد. وی بر ضرورت بررسی دقیق پیامدهای زیست‌محیطی پیش از اجرای چنین طرح‌هایی تأکید کرد
بلند مرتبه‌سازی در کنار معایب اما مزایای بسیاری دارد
یک فعال صنعت ساخت و ساز اما معتقد است بلند مرتبه سازی یکی از راه‌های اولویت‌دار برای ساخت مسکن به دلیل کمبود زمین در گرگان است که سال‌ها به تعویق افتاده است.
صالح عابدی افزود: از دیگر مزایای این طرح می‌توان به ایجاد فرصت‌های شغلی جدید، رونق فعالیت‌های اقتصادی، کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز برای انبوه‌سازان و افزایش سودآوری آنها اشاره کرد. همچنین، در صورت مدیریت صحیح هزینه‌ها، این طرح می‌تواند به کاهش قیمت تمام‌شده مسکن، افزایش بهره‌وری در فرآیند ساخت‌وساز و تسریع در تحویل واحدهای مسکونی به متقاضیان کمک کند.
وی در ادامه با اشاره به چالش‌ها و پیامدهای احتمالی این طرح اظهار کرد: بلندمرتبه‌سازی در کنار مزایای اقتصادی، می‌تواند معایبی نیز به همراه داشته باشد که از جمله آنها می‌توان به کاهش حریم خصوصی ساکنان، افزایش تراکم جمعیت، افت کیفیت زندگی و کاهش رضایت‌مندی مالکان اشاره کرد.
وی افزود: همچنین، افزایش پیچیدگی‌های فنی پروژه‌ها، بالا رفتن ریسک‌های حقوقی و مالی برای سازندگان و مالکان، افزایش فشار بر زیرساخت‌های شهری و بروز ناهماهنگی‌های بصری در سیمای شهر، از دیگر پیامدهای احتمالی این نوع ساخت‌وساز است. افزون بر این، سایه‌اندازی ساختمان‌های مرتفع بر فضاهای مجاور می‌تواند بر میزان دریافت نور طبیعی و کیفیت محیط زندگی ساکنان تأثیر بگذارد.
عابدی گفت: از مهمترین موضوعاتی که در اجرای طرح‌های بلندمرتبه‌سازی باید با حساسیت و جدیت مورد توجه قرار گیرد، استحکام سازه‌ها و مقاومت آنها در برابر حوادث غیرمترقبه است. با توجه به ارتفاع زیاد این ساختمانها و پیچیدگی‌های فنی مربوط به طراحی و اجرای آنها، رعایت اصول مهندسی، ضوابط ایمنی و استانداردهای ملی و بین‌المللی در تمامی مراحل ساخت‌وساز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
وی ادامه داد: در این میان، استفاده از مصالح ساختمانی استاندارد و باکیفیت، اجرای دقیق محاسبات سازهای، نظارت مستمر بر روند ساخت و اطمینان از کیفیت اتصالات و اجزای باربر ساختمان، نقش مهمی در افزایش ایمنی سازه‌ها دارد. همچنین، ساختمان‌های بلند باید متناسب با شرایط منطقه‌ای، در برابر خطراتی مانند زلزله، وزش بادهای شدید، آتش‌سوزی و سایر حوادث احتمالی طراحی و اجرا شوند.
عابدی بیان کرد: بنابراین، نمی‌توان از الزامات فنی و ایمنی در بلندمرتبه‌سازی به‌سادگی عبور کرد؛ چراکه هرگونه ضعف در طراحی، انتخاب مصالح یا اجرای سازه می‌تواند خسارات جانی و مالی جبران‌ناپذیری به همراه داشته باشد. ازاین‌رو، رعایت کامل استانداردهای ساختمانی، نظارت تخصصی و تأیید صلاحیت فنی پروژه‌ها باید از اولویت‌های اصلی در اجرای طرح‌های بلندمرتبه‌سازی باشد تا ضمن بهره‌مندی از مزایای این نوع ساخت‌وساز، ایمنی و سلامت ساکنان نیز تضمین شود.
بلندمرتبه‌سازی در گرگان یک تصمیم شخصی یا مقطعی نیست
معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری گلستان نیز در این رابطه معتقد است: بلندمرتبه‌سازی در گرگان یک تصمیم شخصی یا مقطعی نیست بلکه بر پایه مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری کشور دنبال می‌شود.
سید مهدی مهیایی افزود: معتقد است افزایش قیمت زمین و مسکن در گرگان، استفاده از ظرفیت توسعه عمودی را به یک ضرورت تبدیل کرده و می‌تواند بخشی از فشار بازار مسکن را کاهش دهد.
وی افزود: در فرایند بررسی طرح گرگان نیز موضوعاتی مانند مسیر باد غالب، حریم آب‌های سطحی، مناطق حفاظت‌شده، اراضی کشاورزی، پوشش گیاهی، مخاطرات طبیعی، ظرفیت زیرساختی و مسائل زیست‌محیطی به‌صورت کامل مورد بررسی قرار گرفته است.
مهیایی تصریح کرد: برخی ادعاها درباره انسداد کریدورهای هوایی یا افزایش آلودگی هوا ناشی از اجرای این طرح پشتوانه کارشناسی ندارد زیرا همین ضوابط در سطح ملی و برای تمامی استانها تدوین شده و مورد تایید دستگاه‌های تخصصی قرار گرفته است.
معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری گلستان با اشاره به محدوده‌های پیشنهادی اجرای طرح گفت: سه پهنه شامل بخش‌هایی از شرق گرگان، محدوده‌ای از محور صیاد شیرازی و بخشی از محور ولیعصر تا قبل از پل سیدمسعود و محدوده شرق گرگان در حوالی محور طبیعت و کمربندی برای مطالعه و اجرای طرح پیشنهاد شده و برخلاف برخی برداشت‌ها، هیچ‌یک از این پهنه‌ها در محدوده جنگلی و انبوه ناهارخوران قرار ندارند.
مهیایی ادامه داد: براساس ضوابط پیشنهادی، برای زمین‌های هزار تا ۲ هزار مترمربع امکان ساخت تا ۱۰ طبقه، برای زمین‌های ۲ تا سه هزار مترمربع تا ۱۲ طبقه و برای زمین‌های بیش از سه هزار مترمربع حداکثر تا ۱۵ طبقه پیش‌بینی شده است.
توسعه افقی شهرها و افزایش تحمیل هزینه برای مدیریت شهری
رییس کمیسیون احداث اتاق بازرگانی گرگان اما معتقد است توسعه افقی شهرها در شرایط فعلی هزینه‌های سنگینی به مدیریت شهری تحمیل می‌کند.
سیدمحمد مرتضوی گفت: تامین زیرساخت‌هایی مانند آب، برق، گاز، راه و خدمات شهری در مناطق جدید هزینه‌های بسیار بالایی دارد و در برخی موارد با هزینه ساخت مسکن برابری می‌کند.
وی تاکید کرد: بلندمرتبه‌سازی باید تنها در مناطقی اجرا شود که ظرفیت ترافیکی، خدماتی و زیرساختی لازم را داشته باشند.
به اعتقاد مرتضوی، استفاده از ظرفیت‌های درونی شهر می‌تواند از گسترش ساخت‌وسازهای غیرمجاز در حاشیه شهر جلوگیری کرده و در میان‌مدت بر کنترل قیمت زمین اثرگذار باشد.
مرتضوی با اشاره به برخی انتقادها نسبت به بلندمرتبه‌سازی گفت: مخالفان این طرح عمدتا نگرانی‌هایی در حوزه‌های اجتماعی و شهری مطرح می‌کنند اما توسعه افقی شهرها نیز تبعات قابل توجهی به همراه دارد. گسترش بی‌رویه محدوده‌های شهری زمینه‌ساز شکل‌گیری ساخت‌وسازهای فاقد کیفیت، بدون رعایت مقررات ملی ساختمان و حتی در برخی موارد بدون اخذ مجوزهای قانونی می‌شود که در زمان وقوع بحران‌های طبیعی می‌تواند آسیب‌های اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای ایجاد کند.
وی درباره وضعیت بلندمرتبه‌سازی در شهرهای استان گلستان نیز گفت: همه شهرهای استان ظرفیت اقتصادی و فنی لازم برای اجرای چنین پروژه‌هایی را ندارند. در شرایط فعلی، گرگان و تا حدودی برخی مناطق شهر گنبدکاووس از ظرفیت مناسب برای اجرای پروژه‌های بلندمرتبه‌سازی برخوردار هستند. در سایر شهرها، هزینه‌های ساخت از قیمت فروش واحدهای مسکونی پیشی گرفته و اجرای چنین طرح‌هایی از توجیه اقتصادی کافی برخوردار نیست.
مرتضوی علت اجرایی نشدن برخی طرح‌های بلندمرتبه‌سازی طی سال‌های گذشته در گرگان را اختلاف‌نظر بین دستگاه‌های اجرایی، نهادهای تصمیم‌گیر و برخی گروه‌های ذی‌نفع عنوان کرد و افزود: طولانی شدن فرایندهای تصمیم‌گیری، اجرای این طرح‌ها را با تاخیر همراه کرده در حالی که توجه به ظرفیت‌های درونی شهرها می‌تواند از گسترش ساخت‌وسازهای غیرمجاز در حاشیه شهرها جلوگیری کند.
