به گزارش خبرنگار بازار کسب‌وکار، بر اساس گزارش ایرنا، در خراسان‌شمالی حدود یک‌هزار و ۶۰۰ هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد در هفت شهر شناسایی شده است؛ محدوده‌ای که ۷۰۰ هکتار آن در بافت‌های فرسوده میانی و ۹۰۰ هکتار دیگر در سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های ناکارآمد قرار دارد. به این ترتیب، بازآفرینی شهری دیگر صرفاً به معنای تخریب و نوسازی چند ساختمان فرسوده نیست، بلکه موضوعی گسترده در حوزه مسکن، زیرساخت، خدمات عمومی، حمل‌ونقل، فضاهای اجتماعی و ورزشی و حتی توانمندسازی اقتصادی ساکنان است.
۷۰ محله؛ ۱۳۰ هزار نفر در انتظار تغییر
ابعاد مسئله زمانی روشن‌تر می‌شود که بدانیم ۷۰ محله ناکارآمد، حاشیه‌ای و دارای اسکان غیررسمی در شهرهای بجنورد، شیروان، اسفراین، جاجرم، گرمه، آشخانه و فاروج شناسایی شده است.
این محلات در مجموع یک‌هزار و ۶۸۹ هکتار وسعت دارند و بیش از ۱۳۰ هزار نفر در آنها زندگی می‌کنند؛ جمعیتی که حدود ۱۵ درصد جمعیت شهری استان را تشکیل می‌دهد. بنابراین هرگونه تصمیم درباره بازآفرینی این محدوده‌ها مستقیماً با کیفیت زندگی بخش قابل توجهی از جمعیت شهری استان ارتباط دارد.
در چنین شرایطی، تغییر رویکرد از توسعه حاشیه‌ای شهرها به احیای ظرفیت‌های درون شهرها اهمیت اقتصادی ویژه‌ای پیدا می‌کند. استفاده از ظرفیت زمین و زیرساخت موجود در شهرها، در صورت برنامه‌ریزی صحیح، میتواند هزینه ایجاد شبکه‌های جدید خدماتی و زیرساختی را کاهش دهد و همزمان از گسترش بی‌ضابطه شهرها جلوگیری کند.
۲۱۰ میلیارد ریال برای بازآفرینی؛ فاصله اعتبار با نیاز
بر اساس اعلام مسئولان، ۲۱۰ میلیارد ریال از محل اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌ای شرکت بازآفرینی شهری ایران به خراسان‌شمالی اختصاص یافته است؛ منابعی که قرار است بخشی از طرح‌های نیمه‌تمام را تکمیل و تعدادی پروژه جدید را در محلات هدف اجرا کند.
احداث سه سرای محله، تکمیل مجموعه‌های آموزشی، ورزشی و فرهنگی، احیا و بهسازی بازار تاریخی خانلق شیروان و تکمیل پایگاه خدمات اجتماعی از جمله طرح‌هایی است که برای استفاده از این منابع پیش‌بینی شده است.
با این حال، تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد مسئله بازآفرینی تنها به تامین اعتبار برای پروژه‌های دولتی محدود نمی‌شود. بخش مهم‌تر ماجرا به توان اقتصادی خانوارهایی بازمی‌گردد که در همین محلات زندگی می‌کنند و در بسیاری موارد امکان تامین سهم خود برای نوسازی یا حتی تعمیر اساسی واحد مسکونی را ندارند.
صف تسهیلات؛ گره‌ای که بازآفرینی را کند می‌کند
در شرایطی که نوسازی واحدهای فرسوده یکی از ارکان اصلی بازآفرینی شهری محسوب می‌شود، ۳۰۶ متقاضی تسهیلات بازآفرینی در صف دریافت وام قرار دارند؛ در حالی که سهمیه ابلاغی سال جاری تنها ۱۹ واحد اعلام شده است.
در دو سال گذشته نیز ۳۵ متقاضی در قالب ۱۴۴ واحد موفق به دریافت تسهیلات شده‌اند. همین فاصله میان تعداد متقاضیان و ظرفیت تسهیلات، نشان می‌دهد که سرعت نوسازی واحدهای مسکونی با حجم نیاز موجود فاصله قابل توجهی دارد.
این موضوع از منظر اقتصادی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ زیرا افزایش هزینه مصالح ساختمانی، دستمزد، خدمات فنی و زمین، در کنار رشد هزینه اجاره، توان خانوارهای کم‌درآمد را برای ورود به فرآیند نوسازی کاهش داده است. در چنین شرایطی، اگر تسهیلات بانکی متناسب با هزینه واقعی ساخت و توان بازپرداخت خانوارها نباشد، صرف وجود وام نیز الزاماً به افزایش سرعت نوسازی منجر نخواهد شد.
در ادامه پیگیری‌های انجام‌شده، موضوع بازآفرینی شهری خراسان‌شمالی در نشست استاندار با معاون وزیر و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران نیز مورد توجه قرار گرفته است.
تامین قیر برای آسفالت معابر، اجرای طرح‌های زیرساختی و محرومیت‌زدایی، توسعه فضاهای خدماتی و ورزشی و افزایش حضور شرکت بازآفرینی شهری ایران در محلات هدف از جمله موضوعات مطرح‌شده در این نشست بوده است.
بر اساس توافق انجام‌شده، سه هزار تن قیر برای اجرای طرح‌های مرتبط در هفت شهر استان اختصاص می‌یابد؛ اقدامی که میتواند بخشی از نیاز محلات هدف در حوزه بهسازی معابر را پاسخ دهد.
محله ارمغان بجنورد نیز در این برنامه‌ها مورد توجه ویژه قرار گرفته و مقرر شده است شرکت بازآفرینی شهری ایران برای بهبود زیرساخت‌ها و ارتقای کیفیت زندگی در این محله نقش فعال‌تری داشته باشد. آغاز عملیات اجرایی سالن ورزشی چندمنظوره جوادیه بجنورد و پشتیبانی اعتباری از این طرح نیز در دستور کار قرار گرفته است.
بازآفرینی شهری نباید فقط به آسفالت و ساختمان محدود شود
هرچند اجرای پروژه‌های عمرانی در محلات ناکارآمد ضروری است، اما تجربه شهرهای مختلف نشان داده است که بازآفرینی پایدار بدون توجه به اقتصاد خانوار، اشتغال، توان پرداخت اجاره و هزینه مسکن و مشارکت ساکنان به نتیجه کامل نمی‌رسد.
مسئله اصلی این است که خانواده‌ای که توان پرداخت هزینه تعمیر خانه خود را ندارد، چگونه میتواند وارد فرآیند نوسازی شود؟ مالکی که ارزش ملکش برای دریافت تسهیلات کافی نیست، چگونه میتواند هزینه ساخت واحد جدید را تامین کند؟ و مستأجری که بخش بزرگی از درآمدش صرف اجاره می‌شود، در صورت اجرای پروژه‌های نوسازی چگونه باید هزینه افزایش احتمالی اجاره‌بها را تحمل کند؟
به همین دلیل، بازآفرینی شهری باید همزمان با پروژه‌های عمرانی، دارای پیوست اقتصادی و اجتماعی باشد؛ در غیر این صورت ممکن است ظاهر محله تغییر کند اما بخشی از ساکنان قدیمی آن به دلیل فشار هزینه‌های مسکن ناچار به ترک محل زندگی خود شوند.
اختصاص بودجه‌های عمرانی برای بهسازی محلات محروم، اگرچه اقدامی ضروری است، اما افزایش هزینه مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها نشان می‌دهد که مسئله فقر شهری را نمی‌توان تنها با پروژه‌های عمرانی مدیریت کرد.
نگرانی جدی‌تر زمانی شکل می‌گیرد که فرسودگی ساختمان‌ها با کاهش درآمد واقعی خانوارها، افزایش هزینه اجاره، رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی و دشواری دریافت تسهیلات همزمان شود. در چنین شرایطی، بخشی از خانوارها ممکن است به‌تدریج از بازار رسمی مسکن خارج و به سمت سکونت در واحدهای نامناسب، حاشیه شهرها یا سکونتگاه‌های غیررسمی سوق داده شوند.
تصویر امروز برخی کلانشهرها و شهرهای بزرگ کشور نیز نشان می‌دهد که مسئله حاشیه‌نشینی و سکونتگاه‌های کم‌برخوردار دیگر موضوعی محدود به چند شهر خاص نیست. از همین رو، هشدار درباره بازگشت الگوهایی مانند زاغه‌نشینی و حلبی‌آبادها را باید در چارچوب تحولات اقتصادی و مسکن امروز بررسی کرد؛ نه به معنای بازگشت عیناً به شرایط تاریخی گذشته، بلکه به عنوان احتمال شکل‌گیری گونه‌های جدیدی از فقر و سکونت غیررسمی.
نکته قابل تأمل بازار کسب و کار
واقعیت این است که ساخت یک سرای محله، آسفالت یک معبر یا اختصاص قیر، هرچقدر هم ضروری باشد، به‌تنهایی نمی‌تواند مسئله فقر شهری را حل کند. اگر قدرت اقتصادی خانوارها برای حفظ و نوسازی مسکن افزایش پیدا نکند، ممکن است دولت از یک سو میلیاردها تومان برای بازآفرینی هزینه کند و از سوی دیگر، به دلیل فشار اقتصادی، بر تعداد خانوارهای ساکن در بافت‌های ناکارآمد افزوده شود.
بنابراین مسئله امروز تنها «بازسازی محلات فرسوده» نیست؛ مسئله، جلوگیری از تولید مداوم محلات جدید کم‌برخوردار است.
در این میان، نقش دولت، شهرداری‌ها، بانک‌ها و دستگاههای اجرایی روشن است، اما نظارت و مطالبه‌گری نمایندگان مجلس نیز اهمیت ویژه‌ای دارد. سیاستهای مسکن، تسهیلات نوسازی، منابع بازآفرینی، کنترل هزینه‌های ساخت و حمایت از خانوارهای کم‌درآمد باید به‌گونه‌ای دنبال شود که فاصله میان «هزینه ساخت مسکن» و «توان اقتصادی مردم» هر سال بیشتر نشود.
اگر این فاصله همچنان افزایش یابد، حتی موفقیت پروژه‌های بازآفرینی فعلی نیز نمی‌تواند مانع شکل‌گیری بافت‌های ناکارآمد جدید شود؛ زیرا مسئله اصلی، فقط ساختمان‌های فرسوده امروز نیست، بلکه اقتصاد خانوارهایی است که ممکن است فردا دیگر توان ماندن در بازار رسمی مسکن را نداشته باشند.
بازآفرینی واقعی زمانی اتفاق می‌افتد که نتیجه آن فقط در گزارش عملکرد دستگاه‌ها دیده نشود، بلکه شهروندان در کوچه، خانه، مدرسه، فضای ورزشی، خدمات عمومی و مهم‌تر از همه در توان اقتصادی خود برای ادامه زندگی در همان محله، آثار آن را لمس کنند.
