بازار کسب و کار- سرویس اقتصادی: در شهریور ۱۴۰۵، میانگین قیمت آگهی‌شده آپارتمان در گرگان حدود ۶۹.۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع گزارش شده؛ این عدد «قیمت معامله‌شده» نیست و بر پایه آگهی‌های بازار است.
رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان می گوید که افزایش قیمت زمین، مصالح، دستمزد و سایر نهاده‌ها موجب افزایش قیمت تمام‌شده شده و در مورد برخی مصالح مانند آهن، افزایش قابل‌توجهی رخ داده است.
ساخت وساز برای سرمایه‌گذار پر ریسک و گران شده است
مهران فدوی در نخستین نشست خبری هیات مدیره انجمن صنفی انبوه سازان و توسعه گران استان گلستان در سالجاری با بیان اینکه چالش ساخت و ساز در استان فقط گرانی مصالح نیست، اظهار کرد: افزایش قیمت زمین و محدودیت زمین مناسب برای توسعه شهری؛ به دلیل محدودیت اراضی مناسب گرگان، افزایش هزینه مصالح و نیروی کار که مستقیماً قیمت تمام‌شده را بالا می‌برد، هزینه‌های عوارض و جرایم ساختمانی ماده ۱۰۰ ، تأمین مالی دشوار و رکود فروش و طولانی شدن فرایندهای اداری و شهرسازی از عوامل فشار بر بازار مسکن است که سازنده و مصرف کننده را در شرایط سختی قرار داده است.
وی افزود: گرگان از یک طرف با کمبود زمین و افزایش قیمت مسکن مواجه است و از طرف دیگر، ساخت‌وساز برای سرمایه‌گذار پرریسک‌تر و گران‌تر شده است.
فدوی ادامه داد: این یعنی اگر سیاست شهری صرفاً به افزایش عوارض یا محدود کردن ساخت منجر شود، ممکن است نتیجه معکوس ایجاد کند که موجب کاهش انگیزه ساخت ، کاهش عرضه واحد جدید و افزایش فشار بر قیمت واحدهای موجود می شود.
به گفته وی، از سوی دیگر، بلندمرتبه‌سازی می‌تواند بخشی از راه‌حل باشد؛ زیرا در زمینی که قیمت بالایی دارد، امکان توزیع هزینه زمین میان تعداد بیشتری واحد فراهم می‌شود. اما باید همزمان ظرفیت پارکینگ، شبکه آب و فاضلاب، برق، معابر، آتش‌نشانی و حمل‌ونقل نیز در نظر گرفته شود . چرا که در غیر این صورت افزایش تراکم می‌تواند مشکلات زیرساختی ایجاد کند.
فدوی افزود: به نظرم برای گرگان، بحث اصلی نباید فقط این باشد که «مسکن گران شده است» بلکه باید به این موضوع توجه کنیم که چگونه می‌توان هزینه زمین، عوارض، تأمین مالی و زمان ساخت را کاهش داد تا انبوه‌ساز بتواند با قیمت پایین‌تر بدون اینکه کیفیت و ایمنی ساختمان کاهش یابد، اقدام به تولید سازه کند.
رییس انجمن انبوه‌سازان و توسعه‌گران گلستان بیان کرد: تمدید پروانه‌های ساختمانی در شرایط بحرانی، تثبیت عوارض، مشوق تراکم برای پروژه‌های واجد شرایط و تسهیل تأمین مالی می‌تواند شرایط ساخت و ساز را برای سازندگان در شرایط فعلی جنگی و تورم آسانتر کند و در مقابل، مسئولان نیز باید اطمینان حاصل کنند که مشوق‌ها واقعاً به افزایش عرضه مسکن منجر می‌شوند، نه صرفاً افزایش ارزش زمین.
جرائم سنگین ماده ۱۰۰ و کاهش مشوق‌ها
رئیس انجمن انبوه‌سازان گلستان از افزایش عوارض ساختمانی، جرایم سنگین ماده ۱۰۰، هزینه‌های تأمین اجتماعی و محدود بودن زمان مشوق‌های ساختمانی انتقاد کرد و گفت: پیش‌تر انجمن انبوه‌سازان استان، طولانی بودن صدور پروانه و محدودیت تسهیلات برای بخش خصوصی را از موانع اصلی ساخت‌وساز را به مسئولان در جلسات متعدد اعلام کرده است ولی متاسفانه اقدامات حمایتی در جهت تسهیل در ساخت وساز برای سازندگان گلستانی در نظر گرفته نشده است.
وی افزود: مسئله بیشتر به کافی نبودن و پایدار نبودن حمایت‌ها در برابر هزینه و ریسک پروژه مربوط می‌شود، نه اینکه هیچ حمایتی وجود نداشته باشد.
انبوه‌سازان پای کار در جبهه تولید مسکن در شرایط جنگی
فدوی سازندگان را در شرایط فعلی کشور رزمندگان جبهه ساخت وساز عنوان کرد و گفت: این افراد به عنوان تولید کننده مهم ترین نیاز مردم باید مورد حمایت جدی دولتمردان و رفع چالش ها قرار گیرند.
به گفته رییس انجمن انبوه سازان و توسعه گران گلستان، انبوه‌ساز وقتی سرمایه خود را وارد پروژه می‌کند، با چند هزینه و ریسک همزمان از جمله؛ زمین گران ، عوارض ، هزینه ساخت ، تأمین مالی ، تورم ، طولانی شدن صدور مجوز و ریسک فروش روبرو می شود و اگر در چنین شرایطی پروانه هم منقضی شود، تمدید آن مستلزم پرداخت هزینه‌های جدید می شود که عملاً ریسک توقف پروژه به سازنده منتقل می‌شود.
وی بیان کرد: به‌نظر می‌رسد یکی از سیاست‌های قابل بررسی برای گرگان این باشد که در شرایط فوق‌العاده، به‌خصوص برای پروژه‌های نیمه‌تمام، مدت اعتبار پروانه بدون تحمیل عوارض جدید متناسب با مدت توقف تمدید شود.
رییس انجمن انبوه سازان و توسعه گران گلستان با بیان اینکه استاندار می تواند با اختیارات داده شده دولت نقش موثری در انبوه سازی مسکن داشته باشد، اظهار کرد: استاندار گلستان می تواند از این اختیارات از جمله تسریع در الحاق اراضی واجد شرایط، استفاده از ظرفیت تغییر کاربری در چارچوب قانون، توافق با مالکان اراضی غیردولتی و اجرای هدفمند طرح بلندمرتبه‌سازی بخصوص در مرکز استان که بیشترین امار مهاجران را به خود اختصاص داده است، در جهت توسعه ساخت و ساز استفاده کند.
فدوی ادامه داد: این موضوع پشتوانه قانونی هم دارد و ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم، استفاده از زمین‌های دولتی و توافق با مالکان اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی را برای تأمین زمین طرح‌های مسکن پیش‌بینی کرده و ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، افزایش تراکم و سطح اشغال را نیز در سازوکار توافق مورد توجه قرار داده است.
وی با انتقاد از به تعویق افتادن برگزاری کمیسیون ماده ۵ نیز گفت: طبق گزارش اداره‌کل راه و شهرسازی گلستان، کمیسیون ماده ۵ برای گرگان در آبان ۱۴۰۴ جلسه‌ای با ۳۵ دستورکار داشته است؛ بنابراین این کمیسیون عملاً یکی از گلوگاه‌های تصمیم‌گیری درباره مغایرت‌های طرح تفصیلی و توسعه شهری است.
فدوی افزود: طرح بلندمرتبه‌سازی گرگان نیز قبلاً در کمیسیون ماده ۵ تصویب و برای ادامه مراحل به شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال شده بود؛ در این طرح، با توجه به مساحت زمین و عرض معبر، امکان ساخت ساختمان‌های بیش از ۸ طبقه در پهنه‌های مشخص پیش‌بینی شده است.
وی افزود: چنانچه اگر جلسات کمیسیون به‌موقع برگزار نشود، عواقبی از جمله تعیین تکلیف پرونده‌های تغییر کاربری و مغایرت‌های طرح تفصیلی عقب بیفتد، پروژه‌های انبوه‌سازی سرمایه‌شان برای مدت بیشتری معطل بماند، صدور پروانه و شروع عملیات ساختمانی به تأخیر بیفتد، هزینه ساخت به دلیل طولانی شدن زمان پروژه افزایش پیدا کند، عرضه واحد مسکونی جدید در گرگان کاهش پیدا کند و در نهایت فشار قیمتی بر بازار مسکن بیشتر شود.
استفاده از مصالح نوین قیمت ساخت وساز را کاهش میدهد
در ادامه این نشست خزانه دار انجمن صنفی انبوه سازان و توسعه گران گلستان اظهار کرد: سازندگان ساختمان باید با هدف افزایش سرعت اجرای پروژه‌ها، کاهش هزینه‌های ساخت و ارتقای کیفیت ساختمان، به سمت استفاده گسترده‌تر از مصالح و فناوری‌های نوین ساختمانی حرکت کنند. استفاده صحیح از این مصالح می‌تواند ضمن کاهش زمان اجرا و هزینه‌های نیروی انسانی، میزان پرت مصالح را نیز کاهش داده و بهره‌وری در صنعت ساختمان را افزایش دهد.
امین زینعلی افزود: برای تحقق این هدف، لازم است دستگاه‌های اجرایی، نهادهای تخصصی و مراکز آموزشی و پژوهشی با برگزاری دوره‌های مهارتی و ارائه آموزش‌های تخصصی، زمینه آشنایی و توانمندسازی سازندگان و استادکاران را برای استفاده صحیح و اصولی از مصالح نوین فراهم کنند..
وی در ادامه افزود: در همین زمینه این انجمن تفاهم‌نامه ای را با پارک علم و فناوری گلستان در زابطه با استفاده از مصالح نوین به امضا رسانده و برای دوره های مهارت اموزی استاد کاران نیز با سازمان فنی و حرفه ای نیز هیم تفاهم نامه به امضا رسیده تا این افراد طی مدت کوتاهی دوره استفاده از این مصالح را آموزش ببینند.
زینعلی افزود: ما باید برای ساخت سازه‌های مقاوم همراه با فناوری‌های نوین و کاهش زمان ساخت به سمت استفاده از تکنولوژی‌های فناورانه حرکت کنیم و از شرایط سنتی عبور کنیم.
وی ادامه داد: دولت می‌تواند برای حمایت از سازندگان و حفظ جریان ساخت‌وساز، سازوکاری برای تعدیل خودکار قراردادهای ساختمانی متناسب با تورم و افزایش هزینه‌های ساخت پیش‌بینی کند.
زینعلی افزود: بر این اساس، در قراردادهای سازندگان، بندی مشخص برای تعدیل سالانه قیمت‌ها در نظر گرفته شود تا در صورت افزایش هزینه‌های مصالح، دستمزد، تجهیزات و سایر نهاده‌های ساختمانی، مبلغ قرارداد متناسب با شاخص‌های رسمی تعدیل شود. این سازوکار می‌تواند از توقف یا کاهش پروژه‌های ساختمانی در اثر افزایش ناگهانی هزینه‌ها جلوگیری کرده و امکان برنامه‌ریزی مالی و ادامه فعالیت سازندگان را افزایش دهد.
وی ادامه داد: پیشنهاد می‌شود دولت با همکاری دستگاه‌های تخصصی، شاخص مشخص و قابل‌استنادی برای تعدیل سالانه قراردادهای ساختمانی تعیین کند تا این فرآیند به‌صورت شفاف، قابل پیش‌بینی و خودکار انجام شود.
خزانه‌دار انجمن انبوه سازان و توسعه‌گران گلستان گفت: به غم تمامی عقب‌ماندگی‌ها، کمبود زیرساخت‌ها و محدودیت‌های موجود، استان گلستان توانسته است در صنعت ساخت‌وساز جایگاه پنجم کشور را به خود اختصاص دهد. این جایگاه نشان‌دهنده ظرفیت بالای استان و توانمندی فعالان حوزه ساخت‌وساز است؛ ظرفیتی که با حمایت هدفمند، رفع موانع و استفاده از فناوری‌ها و مصالح نوین می‌تواند به یکی از پیشران‌های توسعه اقتصادی استان تبدیل شود.
پیشرو بودن گلستان در اجرای دستورالعملها
وی افزود: استان گلستان به دلیل پیشرو بودن در اجرای دستورالعملها و بخشنامه‌های جدید، گاهی عملاً نقش «آزمایشگاه اجرایی» را ایفا می‌کند؛ به‌گونه‌ای که برخی دستورالعملها پیش از آنکه در سطح کشور به‌طور کامل تبیین، بررسی و الزامات اجرایی آن‌ها مشخص شود، در استان به مرحله اجرا درمی‌آیند.
زینعلی گفت: این رویکرد اگرچه نشان‌دهنده آمادگی و همراهی دستگاه‌های اجرایی استان است، اما ضروری است پیش از اجرای بخشنامه‌های جدید، آثار و پیامدهای آن‌ها با مشارکت تشکل‌های حرفه‌ای، کارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز بررسی شود تا اجرای سیاست‌ها متناسب با شرایط و ظرفیت‌های بومی استان انجام گیرد.
انبوه‌سازان نیازمند سیاست‌های حمایتی هستند
نایب رییس انجمن نیز در این نشست اظهار کرد: هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز در گرگان را می‌توان به سه بخش اصلی هزینه زمین، هزینه مصالح ساختمانی و هزینه اجرای ساختمان و دستمزد. تقسیم می شود. در شرایط فعلی، نوسانات قیمت زمین و افزایش هزینه مصالح، تأثیر قابل‌توجهی بر قیمت نهایی پروژه‌های ساختمانی دارند.
امین عقیلی افزود: بنابراین، برای کاهش هزینه تمام‌شده و افزایش امکان ساخت‌وساز، لازم است سیاست‌های حمایتی علاوه بر موضوع زمین، بر مدیریت هزینه مصالح و استفاده از مصالح و فناوری‌های نوین نیز تمرکز داشته باشد.
وی افزود: استفاده از روش‌های نوین ساخت می‌تواند با کاهش زمان اجرا، کاهش پرت مصالح و افزایش بهره‌وری نیروی انسانی، بخشی از فشار هزینه‌های ساخت را کاهش دهد.
ادامه روند فعلی همچنان موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود
عضو هیات مدیره انجمن و عضو اتحادیه مشاور املاک نیز اظهار کرد: با وجود افزایش قابل‌توجه هزینه‌های زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و سایر نهاده‌های تولید، بسته حمایتی مؤثر و متناسبی برای تولیدکنندگان مسکن در نظر گرفته نشده است. تداوم این شرایط می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری و توان مالی سازندگان را تحت تأثیر قرار دهد و روند ساخت‌وساز را با چالش مواجه کند.
صنعتی افزود: ضروری است دولت و دستگاه‌های متولی، با مشارکت تشکل‌های حرفه‌ای و فعالان صنعت ساختمان، بسته‌های حمایتی مشخص و عملیاتی برای تولیدکنندگان مسکن تدوین کنند؛ از جمله تسهیل تأمین مالی، کاهش هزینه‌های اداری و صدور مجوز، ایجاد سازوکار تعدیل قراردادها متناسب با تورم و حمایت از استفاده از فناوری و مصالح نوین. این اقدامات می‌تواند به حفظ سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و تداوم تولید کمک کند.
وی بیان کرد: در سال‌های اخیر، بخش قابل‌توجهی از سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه مسکن بر حمایت از مستأجران و کنترل فشار هزینه‌های اجاره متمرکز بوده است. در مقابل، به نظر می‌رسد حمایت‌های مستقیم و متناسب از انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن کمتر مورد توجه قرار گرفته است.
به گفته صنعتی، حمایت از مستأجران ضروری است، اما در کنار آن باید برای تولید و عرضه مسکن نیز سیاست‌های حمایتی مؤثری در نظر گرفته شود. انبوه‌سازان و سازندگان، با افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد و تأمین مالی مواجه‌اند و بدون ایجاد مشوق‌های مناسب، ادامه سرمایه‌گذاری و افزایش تولید مسکن دشوارتر خواهد شد.
وی تصریح کرد: پیشنهاد می‌شود سیاست‌های دولت به‌گونه‌ای طراحی شود که ضمن حمایت از مصرف‌کنندگان و مستأجران، از تولیدکنندگان مسکن نیز از طریق تسهیلات مالی، کاهش هزینه‌های ساخت، تسهیل فرآیند صدور مجوزها و ایجاد سازوکارهای تعدیل متناسب با افزایش هزینه‌ها حمایت شود.
به گفته صنعتی، قیمت زمین یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده در قیمت تمام‌شده مسکن است. هرچه قیمت زمین افزایش پیدا کند، هزینه نهایی ساخت و در نتیجه قیمت فروش مسکن نیز افزایش می‌یابد و در نهایت فشار بیشتری به مصرف‌کننده و خریدار واقعی مسکن وارد می‌شود.
وی ادامه داد: سیاست‌گذاری در حوزه مسکن نباید صرفاً بر حمایت از مصرف‌کننده متمرکز باشد؛ بلکه باید با مدیریت و ساماندهی بازار زمین، تأمین زمین مناسب برای ساخت‌وساز و ایجاد مشوق برای توسعه در مناطق دارای ظرفیت، زمینه کاهش هزینه تمام‌شده مسکن نیز فراهم شود. در کنار این موضوع، حمایت از سازندگان و استفاده از فناوری‌ها و مصالح نوین می‌تواند به کاهش سایر هزینه‌های تولید و افزایش عرضه مسکن کمک کند.
وی افزود: در شرایط فعلی اقتصادی، سازندگان با وجود افزایش شدید هزینه‌های ساخت، تورم و نوسانات قیمت مصالح، همچنان به فعالیت خود ادامه می‌دهند و متعهد هستند پروژه‌ها را مطابق قرارداد و در زمان مقرر تحویل دهند. تداوم این روند، در شرایط کنونی نیازمند حمایت و همراهی جدی دولت است.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان گلستان گفت: دولت باید به سمت ایجاد سازوکارهایی برای تأمین و تثبیت دسترسی سازندگان به مصالح ساختمانی از جمله تسهیل تأمین مصالح، ایجاد امکان خرید مستقیم و عمده، حمایت از تولید داخلی و پیش‌بینی سازوکار تعدیل قیمت‌ها متناسب با افزایش هزینه‌ها حرکت کند.
وی افزود: اگر قرار است سازندگان به تعهدات قراردادی خود پایبند باشند، باید ابزار و حمایت‌های لازم نیز در اختیار آنان قرار گیرد تا افزایش قیمت مصالح و سایر نهاده‌های تولید، موجب توقف پروژه‌ها و تحمیل هزینه‌های بیشتر به سازنده و مصرف‌کننده نشود.
به گفته صنعتی، اگر تا پایان سال اقدامات مؤثری برای حمایت از تولید مسکن، کنترل هزینه‌های ساخت و تأمین پایدار مصالح و انرژی انجام نشود، هرگونه اختلال جدی در چرخه تأمین انرژی می‌تواند هزینه تولید مصالح، حمل‌ونقل و اجرای پروژه‌های ساختمانی را افزایش دهد. در چنین شرایطی، احتمال افزایش بیشتر هزینه تمام‌شده ساخت و در پی آن افزایش قیمت مسکن وجود خواهد داشت.
وی افزود: ضروری است دولت پیش از ایجاد چنین شرایطی، برای تأمین پایدار انرژی و مصالح ساختمانی و همچنین حمایت از سازندگان، برنامه‌ای عملیاتی و پیشگیرانه تدوین کند.
۸۰ درصد درآمد شهرداری از ساخت و ساز تامین می‌شود
شهردار گرگان در این نشست با اشاره به اینکه شهرداری گرگان با محدودیت در منابع درآمدی پایدار مواجه است، اظهار کرد: بخش قابل‌توجهی از درآمد آن به فعالیت‌های ساخت‌وساز و صدور پروانه‌های ساختمانی وابسته است. در شرایط فعلی که حجم ساخت‌وساز و صدور پروانه‌ها به‌شدت کاهش یافته، درآمدهای شهرداری نیز تحت تأثیر قرار گرفته است.
مجید طاهری گفت: تداوم این وضعیت می‌تواند توان شهرداری در اجرای پروژه‌های عمرانی، توسعه زیرساخت‌ها و ارائه خدمات شهری را کاهش دهد. بنابراین، ضروری است در کنار تسهیل و حمایت از رونق ساخت‌وساز، شهرداری به سمت تنوع‌بخشی به منابع درآمدی و تقویت درآمدهای پایدار حرکت کند تا اداره شهر وابستگی کمتری به درآمدهای ناشی از صدور پروانه‌های ساختمانی داشته باشد.
وی افزود: همکاری میان شهرداری، شورای شهر، دستگاه‌های اجرایی و بخش خصوصی می‌تواند در شناسایی ظرفیت‌های جدید اقتصادی، گردشگری و سرمایه‌گذاری شهر و ایجاد منابع درآمدی پایدار نقش مؤثری داشته باشد.
طاهری بیان کرد: افزایش مستمر قیمت مسکن در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، باعث شده است بخش قابل‌توجهی از متقاضیان واقعی توان ورود به بازار خرید را از دست بدهند. در نتیجه، فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی مصرف‌کنندگان افزایش یافته و معاملات با محدودیت بیشتری مواجه شده است.
شهردار گرگان افزود: ادامه این روند هم برای مردم و هم برای سازندگان نگران‌کننده است؛ زیرا از یک سو خرید مسکن برای خانوارها دشوارتر می‌شود و از سوی دیگر، کاهش تقاضای مؤثر می‌تواند انگیزه و توان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را کاهش دهد. بنابراین لازم است سیاست‌های مسکن به‌صورت همزمان بر افزایش قدرت خرید متقاضیان، کاهش هزینه تمام‌شده ساخت و حمایت از تداوم تولید مسکن متمرکز شود.
