تغییرماهیت حق کسب وپیشه پس ازوضع قانون شهرداریهاو تفاوتهای حق کسب وپیشه باحق سرقفلی
تغییرماهیت حق کسب وپیشه پس ازوضع قانون شهرداریهاو تفاوتهای حق کسب وپیشه باحق سرقفلی
پس از اصلاح و الحاق قانون 1334 شهرداریها در سالهای 1345 و 1352 و 1355 تاسیس محل کسب ، مستلزم تغییر کاربری توسط مالک و اخذ پروانه مربوطه گردید. بعبارتی پشتوانه اصلی تاسیس محل کسب نه قدرت تجاریِ و نام و آوازه مستاجر ، بلکه این بار پرداخت عوارض تغییر کاربری توسط مالک به شهرداریها گردید.

پس از اصلاح و الحاق  قانون  ۱۳۳۴ شهرداریها  در سالهای ۱۳۴۵ و ۱۳۵۲ و ۱۳۵۵ تاسیس محل کسب  ، مستلزم تغییر کاربری توسط مالک  و اخذ پروانه مربوطه گردید. بعبارتی پشتوانه اصلی تاسیس محل کسب نه  قدرت تجاریِ  و نام و آوازه  مستاجر ،  بلکه  این بار پرداخت عوارض تغییر کاربری  توسط مالک  به شهرداریها گردید. 

لذا  دیگر فن و حرفه و سرمایه و ابزار کار  مستاجر ، منشاء تبدیل ملکِ مسکونی به تجاری نبود ،  زیرا از یکسو اهل فن  رو به کثرت نهاده بودند  و از سوی دیگر ساماندهی محلهای کسب  ایجاب میکرد که   نظامات  خاص دولتی و حکومتی وضع و اجراء گردد .

بنابراین  این سئوال مطرح  میشود:  مستاجری که بعد از سال ۱۳۵۵ مغازه را برای مدت یکسال اجاره کرده و مبلغی هم بابت سرقفلی پرداخت نکرده و تبدیل ملک مسکونی به تجاری هم بدست و هزینه   او نبوده و کسب و کارش هم به گونه ای نبوده که سبب افزایش ارزش سرقفلی ملک شده باشد. 

چگونه حق  دارد که پس از انقضای مدت اجاره  ، ملک را  همچنان در تصرف داشته باشد و تخلیه را منوط به  دریافت مبلغ گزافی تحت عنوان کسب و پیشه  نماید .  اگر مالک به علت حمایت قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶  قدرت  نقض استمرار اجاره  توسط مستاجر را ندارد  و نمیتواند  بدون  پرداخت مبلغِ  من غیرِ حقی،  که نامش حق کسب و پیشه  است،  ملک را  در پایان قرارداد  تخلیه و تحویل بگیرد .

کارشناسان باید این نقص را پر کنند.  باید  میزان حق کسب و پیشه را  در محدوده صفر ارزیابی نمایند.  کارشناسانی که  حق کسب و پیشه را  به مبلغ گزافی ارزیابی میکنند .  یقینا بعلت خلط با حق سرقفلی است. وگرنه  مستاجری که  نه مبلغی  بابت سرقفلی پرداخت کرده و نه ارزش افزوده ای بر  ارزش سرقفلی ایجاد کرده و نه  محل کسب  را  او تاسیس کرده و نه  تغییر کاربری  مسکونی به تجاری را محقق کرده است.

تغییرماهیت حق کسب وپیشه پس ازوضع قانون شهرداریهاو تفاوتهای حق کسب وپیشه باحق سرقفلی
تغییرماهیت حق کسب وپیشه پس ازوضع قانون شهرداریهاو تفاوتهای حق کسب وپیشه باحق سرقفلی

چگونه ذیحق مبلغ گزاف هم شده است. بنابراین به غیر از آنکه کارشناس ؛ حق کسب و پیشه را با سرقفلی خلط کرده باشد دلیل دیگری نمیتواند مبلغ گزاف را توجیه کند. لذا بر آن شدم  در ادامه این قسمت ، تفاوتهای اساسی حق کسب و پیشه با حق سرقفلی  را بیان کنم : ۱- حق سرقفلی، مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و قائم به  تملیک منافع محل کسب موضوع قرارداد  است. لیکن در “ح ک پ ” مبلغی  در وجه موجر پرداخت  نمیشود  و  قائم به شخصیت و عملکرد مستاجر است.

۲- تحقق حق سرقفلی ، تابع حاکمیت اراده طرفین است. اما در “ح ک پ”  این حق ، تحمیلِ  قانونگذار  سال ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶  و ناشی از احکام ثانویه و قواعد آمره  است.

۳- آنچه در قانون ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ درخصوص روابط مالک و مستأجر مورد بحث قرار گرفته، صرفاً حق کسب و پیشه و تجارت بوده است  و حکایتی از سرقفلی ندارد.  اما آنچه در قانون سال ۱۳۷۶ آمده صرفا حق سرقفلی است و حکایتی از “ح ک پ” ندارد.

۴- تحقق و تکوین حق کسب و پیشه منوط به برقراری رابطه استیجاری است. مستلزم کسب و کار برای مدت طولانی است. لیکن حق سرقفلی مستقل از رابطه استیجاری  است و به محض تنظیم قرارداد و پرداخت مبلغ اولیه ، برقرار میشود.

۵- در استقرار حق سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک  و قبولی مستاجر دخیل نیست.اما در تعیین میزان “ح ک پ”  بدون اراده مالک ، مبلغی به حق یا ناحق  ، درست یا نادرست ، کم یا زیاد  ، محاسبه  شده و بر مالک  تحمیل میگردد.

۶- سرقفلی میتواند  موضوع ایقاع قرارگرفته  و توسط مالک اعراض و یا اسقاط گردد. زیرا در زمره اموال  او است.  اما در “ح.ک.پ”  مالک حق اسقاط ندارد. چونکه در زمره دیون او است. 

۷- شرط تحقق و تکوین حق سرقفلی منوط به قراردادِ اجاره، نمی‌باشد. زیرا بدون قرارداد اجاره ، مالک میتواند انتقال سرقفلی را به غیر، صلح و یا هبه کند .

۸- نقل و انتقال حق سرقفلی به صورت عادی و رسمی و با توافق دو طرف امکان‌پذیر است. اما انتقال “ح.ک.پ”  به ثالث برای هر دو طرف مالک و مستاجر ، ممتنع است.

۹- رسیدگی حقوقی به حق سرقفلی تابع قوانین آمره نیست و مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده ۱۵، دادگا‌ها ضمن صدور حکم تخلیه، نمیتوانند برای مستاجر حق سرقفلی  قائل شوند. اما رسیدگی به حق کسب و پیشه تابع قوانین آمره است و دادگاهها باید حکم به  محاسبه و پرداخت آن  صادرکنند.

۱۰- در زمان تخلیه عین مستأجره ؛ حق سرقفلی می‌بایست به قیمت عادله روز  به مستاجر مسترد گردد؛ حتی اگر مستأجر هیچ‌گونه فعالیت کسبی یا تجاری در عین مستأجره نداشته باشد. و استرداد قیمت عادله روز یا همان مبلغ پرداختی زمان انعقاد، تابع حاکمیت اراده طرفین یا شروط ضمن عقد می‌باشد. بعبارتی الزاما ناشی از رعایت شاخصهای تورمی نیست.

۱۱- حق سرقفلی درتعدی وتفریط از بین نمی‌رود. اما “ح.ک.پ” در تعدی و تفریط از بین میرود‌.

۱۲- مشروعیت حق سرقفلی ناشی از احکامِ اولی است. لیکن مشروعیت “ح.ک.ک”. احکام ثانویه است.

۱۳- اسقاط حق کسب و پیشه در بدو اجاره ، با توجه به قواعد آمره قانون ق.ر.م.م مصوب ۱۳۵۶ اخلال در نظم عمومی  تلقی  میشود.  زیرا سبب بی‌اثر شدن مواد ۱۵ و ۱۹ قانون می‌گردد. بر این‌اساس، اسقاط حق کسب و پیشه مستندا به ماده ۳۰ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۵۶ باطل و بلااثر است. اما اسقاط حق سرقفلی  تابع اراده مالک است. بعبارتی مالک میتواند در تنظیم اجاره ، مستاجر را از داشتن حق سرقفلی ممنوع کند.  اما  نمیتواند  او را از داشتن “ح.ک.پ”   ممنوع کند.

۱۴- حکومت و رژیم حقوقی رسیدگی به حق کسب و پیشه ، تابع قواعد آمره و اصلِ تفسیرِ مضیق است و دادگاه‌ها ضمنِ صدورِ حکمِ تخلیه ،  مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده ۱۵ باید در قرار کارشناسی،  صرفاً عنوان “حق کسب و پیشه” را جهت ارزیابی صادر نمایند. 

  ‌۱۵- حق کسب و پیشه به صورت تدریجی‌الحصول در مالکیت مستأجر تحقق می یابد. اما در حق سرقفلی به مجرد تراضی و پرداخت مالِ مابه ازا  تحقق می یابد. وهوالمستعان

  • نویسنده : مهندس رمضان کریمیان کارشناس رسمی دادگستری
  • منبع خبر : بازار کسب کار