سفاهت و محجوریت
سفاهت و محجوریت
معیارهای ارزیابی حق کسب و پیشه: در ماده 11 قانونِ منسوخ مصوب سال 1339 شش مورد برای ارزیابی وجود داشته است که عبارت بوده اند از :

قسمت سوم از مبحث اول

معیارهای ارزیابی حق کسب و پیشه: در ماده ۱۱ قانونِ منسوخ مصوب سال ۱۳۳۹ شش مورد برای ارزیابی وجود داشته است که عبارت بوده اند از :

۱-موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه

۲-شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور شده است.

۳-طول مدت اشتغال مستاجر در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.

۴-وضع محل اجاره از نظر نوع بنا

۵-مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مذبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات متحمل گردیده است.

۶- نوع کسب و پیشه و تجارت

اما پس از منسوخ شدن قانون سال ۱۳۳۹ و وضع قانون سال ۱۳۵۶ مستندا به ماده ۱۸ مقرر گردید تا آیین نامه اجرایی ارزیابی حق کسب و پیشه توسط وزارت خانه های مسکن و شهرسازی و دادگستری تهیه و تصویب گردد که تاکنون وضع تدوین نشده است، لذا عملا کارشناسان بصورت سلیقه ای مبادرت به ارزیابی حق کسب و پیشه نموده و عملا آنرا با حق سرقفلی خلط میکنند.

به همین دلیل در یک دعوای واحد، گاه بین نظریه کارشناسان بیش از صد در صد اختلاف است. منشاء این اختلاف از نبود مکانیسم قانونی برای ارزیابی حق کسب و پیشه است.

سفاهت و محجوریت
سفاهت و محجوریت

اما کارشناسان باید توجه داشته باشند هرچند که قانون سال ۱۳۳۹ منسوخ شده ، لیکن آنچه در ماده ۱۱ آن قانون آمده مبتنی بر بناء عقلاء است و باید به آن ، نه بعنوان قانون الزام آور ؛ بلکه بعنوان دلایل عقلانی استناد نمود و از آن بهره برد.

کما اینکه اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۶۴۷۵/۷ مورخ ۱۳۷۳/۹/۲۹ آنچه را که معیارهای ارزیابی حق کسب و پیشه عنوان نموده، مطابق با مدلول و منطوق ماده ۱۱ همان قانونی است که منسوخ شده است.

علیهذا کارشناسان محترم نبایستی از الزام قانونگذار به پرداخت حق کسب و پیشه در وجه مستاجر ، این استنباط را علیه موجر و یا مالک ملک؛ به کار بندند و چنین پندارند که به هر روی مستاجری که مشمول قانون مصوب است۱۳۵۶، مستحق وصول مبلغ قابل توجهی تحت عنوان حق کسب و پیشه از مالک میباشد.

همچنانکه قبلا عرض شد دامنه نوسان این حق، میتواند از صفر تا میلیارد ها ریال باشد. ؟ بنابراین کارشناسان محترم در ارزیابی میزان حق کسب و پیشه می بایستی به این امر مهم توجه نمایند. و این حق را صرفا از تفاوت میزان انتفاع و یا در آمد ، در روز نخستین با در آمد در روز تخلیه ارزیابی نمایند.

در ارزیابی این تفاوت نبایستی تورم هزینه هار را مداخله دهند . زیرا تورم هزینه ها بدون کارکرد مستاجر و در فرض خالی بودن مغازه نیز رخ میدهد.

لذا کارشناس ساختمانی برای مستند سازی نظریه خود میتواند از دادگاه محترم ارجاع کننده قرار ؛ درخواست ورود کارشناس رسمی با صلاحیت مالی و حسابرسی را بنمایند. از کارشناس مالی بخواهند با ورود به اسناد و مدارک مالیِ زمان فعالیت کسبی، مشخص کنند که درآمد مستاجر در روزهای نخستین و روزهای پایانی قرارداد اجاره چه نسبتی داشته است. ؟

آیا در آمد متناسب با تورم بوده و یا جهش قابل توجه داشته است ؟ چنانچه درآمد متناسب با تورم بوده و یا کمتر از روز نخستین بوده ، به این معنا است که فعالیت کسبی مستاجر نتوانسته میزان انتفاع از ملک را در مدت اجاره افزایش دهد بلکه در وضعیت کمتر و یا ثابت نگهداشته است.

در چنین شرایطی مستاجر مستحق وصول حق کسب و پیشه در حد صفر است. قانونگذار براساس اصل حکمت، حکیم است و دانا ، حق کسب و پیشه را در وضعیتی مقرر نکرده است که ، مستاجر بدون کار و فعالیت کسبی و بدون ابتکار و خلاقیت و خوشنامی و صداقت و مردمداری وبدون آنکه سبب افزایش قیمت ملک مالک شده باشد حقی به نام حق کسب و پیشه بر گردن او داشته باشد.

قانونگذار اصل حق را مقرر کرده است و میزان آنرا به کارشناس محول نموده است. بنابراین اقدام کارشناس مکمل نظر قانونگذار است .

بنابراین کارشناس بایستی دقیقا بداند قانونگذار این حق را چگونه بنا نهاده و چگونه این حق را ایجاد نموده است. اگر کارشناس این چگونگی های نظر مقنن را بدرستی بداند ، قطعا بدرستی هم ارزیابی خواهد کرد. وهوالمستعان

  • نویسنده : رمضان کریمیان مدرس وکارشناس رسمی دادگستری
  • منبع خبر : بازار کسب کار آنلاین