قسمت یکم از مبحث اول مجموعه ناگفته ها و ناشنیده ها

حق کسب و پیشه و نحوه احراز آن

حق کسب و پیشه یا حق تجارت ، حقی است که در اثر فعالیت کسبی مستاجر و در نتیجه افزایش ارزش ملک حاصل میشود. بعبارتی ، این حق، متناسب است با : تفاوت ارزش ملک، قبل از شروع فعالیت مستاجر با قیمت ملک بعد از فعالیت کسبی او.

به سخنی دیگر حق کسب و پیشه متناسب است با ارزش افزوده ای که مستاجر در ملک موجر ایجاد کرده است. در مثالی روشنتر به عرض میرسانم ؛

اگر مالک ملک، قبل از فعالیت کسبی مستاجر، راضی به اجاره دادن مغازه خود با اجاره بهاء فی المثل یک هزار تومان در ماه بوده ، لیکن پس از یک دوره فعالیت کسبیِ مستاجری موفق و خوشنام ، انتفاع حاصل از آن در قیاس با روز نخستین بطور چشمگیری افزوده شده باشد.

بطوریکه اگر پس از تخلیه مستاجر اجاره ماهیانه همان ملک ، بدون احتساب تورم دوره فعالیت ، مثلا سه هزارتومان شده باشد. ملاحظه میشود منشاء این افزایش قیمت مال الاجاره که به تبع سبب افزایش قیمت ملک است فعالیت موفق کسبی مستاجر بوده است. بنابراین به واسطه آن برای مستاجر حقی به نام حق کسب و پیشه ایجاد میشود.

بطوریکه قانونگذار مستاجر متخلف در انتقال به غیر را که شایسته صدور حکم تخلیه است ، مستندا به تبصره یک ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ او را مستحق وصول نیمی از حق کسب و پیشه دانسته است.

مستفاد از ماده فوق الاشعار ، مستاجر در موارد عادی و بدون ارتکاب تخلف و در صورت اقاله قرارداد ، مستحق وصول تمام حق کسب و پیشه خود است.

امام تمام حق کسب و پیشه تمام ارزش افزوده بر ملک نیست . و مالک نیز در آن سهیم است . زیرا ارزش افزوده بر ملک منحصر به فعالیت کسبی مستاجر نیست بلکه سرمایه مالک نیز در آن مداخله دارد.

کارشناسان محترم می بایستی دامنه نوسان میزان حق کسب و پیشه را در نظر داشته و نبایستی از الزام قانونگذار به پرداخت حق کسب و پیشه در وجه مستاجر ، چنین استنباط کنند که به هر قیمت باید مبلغ قابل توجهی تحت عنوان این حق استخراج و مستاجر را محق به وصول آن کنند. و بدینوسیله سبب تضییع حق موجر یا مالک شوند.

دامنه نوسان این حق میتواند از صفر ریال تا میلیارد ها ریال باشد. در حالتی که مستاجر ، وضعیت روز مورد اجاره را بعلت عدم فعالیت مناسب و یا تخلفات صنفی از قبیل گران فروشی و یا عدم رعایت بهداشت و امثالهم بدنام کرده و موجب کسادی و تنزل انتفاع نسبت به مبداء شده است. چون ارزش افزوده بر ملک فارغ از تورم قیمت صفر است بنابراین حق کسب و پیشه نیز در این حالت صفر است.

در اینصورت فعالیت کسبی مستاجر نتیجه منفی دارد و صرف برخورداری مستاجر از حق کسب و پیشه، او را مستحق وصول مبلغی نمیکند، بنابراین حق کسب و پیشه و یا ارزش ناشی از فعالیت کسبی از مقایسه بین میزان انتفاع در روز نخستین با روز تحویل مغازه حاصل میشود.

باید تفاوت ارزش قیمت ملک یا تفاوت مال الاجاره فارغ از تورم وجود داشته باشد. تا مستاجر مستحق دریافت قسمتی از این تفاوت باشد. واضح است ارزش افزوده ناشی از تورم صد در صد متعلق به مالک است .

زیرا عملا بهره سرمایه او است . بنابراین ارزش افزوده ملک را باید خارج از تورم متعلقه مد نظر داشت. چنین ارزش افزوده ای حاصل فعالیت کسبی مستاجر خوشنام و کاربلد و خلاقی است.

همانطور که ممکن است این حق؛ صفر ریال باشد ممکن است که میلیاردها ریال نیز باشد. و آن حالتی است که مستاجر با راه اندازی کسب ویژه و ممتاز و ارائه خدمات ارزنده و به اصطلاح ایجاد بورس و برند محبوب ، چنان از اقبال عمومی برخوردار گردد که اگر انتفاع روزانه آن در بدو شروع به کار ، مثلا یک هزار تومان بوده ، در پایان اجاره به دهها هزار تومان افزایش یافته باشد.

در برآورد ارزش فعالیت کسبی ، اگرچه ممکن است مساحت مغازه و پارامترهای فیزیکی موثر در آن باشند ، لیکن این پارامترها اماره ای بر افزایش انتفاع هستند و به تنهایی دلیل تلقی نمیشوند. ممکن است مستاجر از این پارامترها بهره برداری مناسبی نکرده باشد.

در نتیجه کارشناس باید صرفا به این امر توجه کند که اگر مغازه مورد نظر راکد و غیرفعال باقی میماند امروز اجاره بهاء آن به چه میزانی بود ؟ لیکن حالا که به برکت فعالیت کسبی کاسب خوشنام از اقبال عمومی برخوردار شده و صدها و هزاران مشتری جذب کرده است ، در صورت تخلیه و فسخ قرارداد به چه قیمت میتواند اجاره داده شود ؟ این تفاوت همان ارزشی است که مستاجر با فعالیت کسبی خود ایجاد کرده است. و در آن سهیم است.

بنابراین ملاحظه میگردد که چنین ارزشی لزوما تابع فیزیک مغازه ، مانند مساحت و نما …. نیست.
فیزیک مغازه از عوامل بالقوه انتفاع است. و نه بالفعل آن ، بنابراین توجه کارشناس باید به مقایسه ارزش افزوده ، ناشی از انتفاع قبل و بعد از فعالیت کسبی مستاجر ، معطوف گردد و نه به فیزیک مغازه.

بنابراین آنچه که در تعیین این حق مداخله دارد ، خلاقیت و خوشنامی و روابط عمومی خوب و عرضه خدمات مطلوبی است که منتج به افزایش میزان انتفاع شده است.

البته که فیزیک مغازه نیز به مستاجر یاری رسانده است. لیکن آثار همه عوامل موثر نهایتا در تفاوت ارزش افزوده دیده میشود. بنابراین اینکه حق کسب و پیشه مستاجر را محدود به مساحت واحد کسبی نموده و آنرا از قرار هر مترمربع ؟؟ ریال ارزیابی میکنند کاملا غلط و در تضاد آشکار با مفاهیم حقوقی آن است.

چه بسا مغازه های با مساحتهای یکسان مجاورت هم تفاوتهای فاحش در حق کسب و پیشه داشته باشند. و چه بسا که مغازه های با مساحت بسیار کمتر از مغازه مجاور خود حق کسب و پیشه بیشتری دارد. بنابراین فقط باید تفاوت ارزش ملک در شروع و خاتمه فعالیت مستاجر را ارزیابی کنیم.

در این ارزیابی نباید افزایش ناشی از تورم قیمت ملک را که ارتباطی به فعالیت کسبی مستاجر ندارد مداخله دهیم. و هوالمستعان