پیامک”ثبت نام طرحکمکمعیشتی”جعلی است
قسمت پنجم از مبحث اول
ممیزی قرارداد مالک و مستاجر از حیث شمول قانون: کارشناسان محترم در بدو امر باید به تاریخ تنظیم اصل قرارداد و نه تاریخِ تمدید و یا الحاقیه قرارداد توجه فرمایند.
چنانچه این تاریخ مربوط به زمان قبل از دوم مرداد ماه ۱۳۵۶ باشد ، بعلت نسخ قانون مصوب سال ۱۳۳۹ ، قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۵۶ خواهد بود. اگر قرارداد بعد از سال ۱۳۵۶ تا سال ۱۳۶۵ نیز تنظیم شده باشد ، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است. لیکن اگر قرارداد در فاصله زمانی ۱۳۶۵ تا ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، به شرط عدم تصریح شمول قانون۱۳۶۵ مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است.
اگر قرارداد از مهرماه سال ۱۳۷۶ به بعد تنظیم شده باشد ، مشمول قانون سال ۱۳۷۶ است. لیکن در اینجا این پرسش برای همکاران محترم مطرح میشود که فایده این ممیزی چیست و چه استفاده ای از آن متصور است. برای پاسخ به پرسش فوق ، باید اصول و مبانی قانونی قرارداد منعقده فی مابین موجر و مستاجر را بدانیم .
در ادامه به عرض میرسانم هر قرارداد، مجموعه ای از موادی است که در خصوص آنها تراضی شده است ، منشاء مشروعیت تراضی نیز ماده ۱۰ قانون مدنی است. به این سبب هر توافقی که برخلاف قواعد آمره و شرع مقدس نباشد ، براساس اصل حاکمیتِ اراده و احترام به تراضی متعاملین ، مستند دادرسی محاکم قضایی واقع میشوند .
با این مقدمه کوتاه مستقیما میرویم سر اصل مطلب، و آن اینکه در دعوایی که بین موجر و مستاجر حادث شده و دادگاه قرار ارجاع کارشناسی صادر نموده است. بایستی در اجرای قرار ، بدوا قرارداد را از حیث شمول قانونی ممیزی کنیم. و مفاد آنرا از سه جهت مورد استدلال قرار دهیم. : الف- استناد به تراضی متعاملین. واضح است که کارشناس باید توافقات و تراضی متعاقدین را مورد استناد و اساس نظریه خود قراردهد. ب- عدم استناد به مواد و موارد مغایر با قانون و نافی قواعد آمره و امور ممتنع .
واضح است که کارشناس در صورت مواجه شدن با چنین توافقاتی باید آنها را از عداد دلائل استنادی خود خارج کند. مانند اختلاف در تغییر شغل که مثلا نسبت به شغل فروش کالای ممنوعه تراضی شده بود. که بعلت مغایرت با قانون و قواعد آمره غیر قابل استناد است .
و یا به امور ممتنعی مانند اخذ رضایت از ثالث و اخذ گواهی نوسازی بنا به کیفیتی مغایر با الزامات دولتی ! کارشناس در صورت برخورد با چنین مواردی ، قبل از ارائه گزارش میتواند عدم قابلیت استنادی را از قاضی محترم پرونده استعلام نماید. ج- استناد کارشناس به اصول قانونی و قواعد آمره درخصوص موارد اختلاف بین اصحاب دعوا که قرارداد نسبت به آنها ساکت است ، در استناد اخیر ؛ همان ممیزی درخصوص شمول قانونی قرارداد که بدوا عرض شد ، ضرورت می یابد.
زیرا کلیه موارد سکوت ؛ تابع همان قانون و آیین نامه اجرایی است که قرارداد مشمول آن است . در اینجا باید اصل را از فرع تمیز دهیم و ببینیم اصل از منظر و حکم قانونگذار چیست ؟ مثلا در قانون مصوب سال ۱۳۵۶ اصل بر عدم انتقال به غیر است . بنابراین اگر اجاره نامه ای که مشمول قانون ۵۶ است در خصوص انتقال به غیر ساکت بوده باشد. این سکوت دلیلِ غیر قابل انتقال بودن مورد اجاره است.
در نتیجه مستاجر نمیتواند این سکوت را مستند حق انتقال به غیر قرار دهد. بالعکس در قانون مصوب سال ۱۳۷۶ که با قانون مدنی و فقه امامیه ملازمه دارد ، اصل برحق انتقال به غیر است. در نتیجه اگر قرارداد متنازع فیه ، مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد و درخصوص حق انتقال به غیر ساکت بوده باشد ، این سکوت ، مستند حق انتقال است.
بنابراین اگر مراد موجر و مستاجر از توافق و تراضی فی مابین خود ، استقرار خلاف اصل باشد ، می بایستی آنرا تصریح کنند . اما اگر مراد آنها همان اصلی باشد که قانونِ حاکم ، مقرر کرده است ، نیازی به تصریح نیست و سکوت به خودی خود ، مبتنی بر اصل است.
بنابراین چنانچه «خلاف اصل» مراد متعاقدین باشد می بایستی در قرارداد مشمول سال ۱۳۵۶ تصریح نمایند که مستاجر حق انتقال به غیر دارد ، و در قرارداد مشمول ۱۳۷۶ تصریح نمایند که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد . همین قاعده در مورد تغییر شغلِ مستاجر، حاکم است.
یعنی سکوتِ در باب داشتن و یا نداشتن حق تغییر شغل ، مواجه است با شمول قانون حاکم. بنابراین به ترتیب فوق مشخص میشود که قرارداد موضوع ارجاع کارشناسی، مشمول تخلف انتقال به غیر است یا نه مشمول تخلف تغییر شغل است و یانه ؟ بنابراین صرف قرار ارجاع کارشناسی به منظور ارزیابی و یا تامین دلیل ، کافی نیست که کارشناس ارجاع قرار را قهرا بعنوان شمول تخلف مستاجر تلقی کند.
بلکه باید بدوا به ترتیبی که عرض شد استنتاج نماید که آیا مستاجر، حق انتقال داشته است؟. حق تغییر شغل داشته است.؟ لذا در صورت حصول نتیجه ، باید مستندا به قاضی محترم گزارش دهد که مستاجر، متخلف نیست و شایسته ارزیابی جرائم قراردادی نمی باشد. وهوالمستعان
دیدگاهتان را بنویسید