هزارتوی‌وام‌ازدواج؛ منابع‌محدود، متقاضیان نامحدود
طی یکی دو سال اخیر افزایش نرخ آپارتمان در کشور امری فراگیر بوده اما شهر گرگان به سبب سوداگری دلالان، جهشی آسانسوری را تجربه و عنوان هفتمین شهر گران مسکن را تصاحب کرده است.
قیمتهای که بیشتر شبیه یک شوخی است تا واقعیت
شرایط خاص کشور در عرصه‌های بین المللی و اعمال تحریم و تنگناهای مالی، همه بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن در کشور را تحت تأثیر خود قرار داده است.
در کنار این پارامترهای مؤثر خارجی، برخی تصمیمات نادرست هم بازار مسکن را متلاطم کرد؛ خلق شکاف مشهود بین نیاز جامعه و تولید و عرضه مسکن سبب شد تا شاهد رشد قیمت غیرمتعارف مسکن در یکی دو سال اخیر باشیم.
ناترازی بین تولید و نیاز جامعه در کنار تورم عمومی تحمیلی بر اقتصاد کلان کشور نرخ گذاری در بازار مسکن را از چارچوب متعارف و مشخص خارج و قیمتهای سلیقه‌ای و نجومی را به همراه آورد.
فرآیندهای سفته بازی و سوداگری در بازار مسکن و تبدیل مسکن از یک کالای ضروری و مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای سبب شد تا نرخ آپارتمان و واحدهای مسکونی چند برابر افزایش یابد؛ تورمی که از هیچ چارچوبی تبعیت نکرده و صرفاً نتیجه پیشی گرفتن نیاز جامعه از تولید مسکن است.
در کنار سایر عناصر فوق الذکر، برخی از کارشناسان بر این باور هستند که سرعت اندک اجرای قانون جهش تولید مسکن و مشکلات موجود در بخش تأمین زمین، تخصیص تسهیلات کافی و به موقع و همچنین ناتوانی برخی متقاضیان در تأمین و پرداخت سهم آورده، موجب شده تا برخی سفته بازان بازار مسکن، حباب قیمت را روز به روز افزایش دهند.
یکی از مناطقی که رشد قیمت مسکن در آن با ویژگی‌های شهرشناختی و منطقه‌ای آن هیچ تناسبی ندارد. شهر ۳۵۰ هزار نفری گرگان است که براساس آمارهای رسمی عنوان هفتمین شهر گران مسکن در کشور را با خود یدک می‌کشد. بررسی میدانی قیمت آپارتمان در گرگان مرکز استان گلستان بیانگر آن است که قیمت آپارتمان در گرگان طی حداکثر دو سال اخیر بیش از دو برابر افزایش یافته و این تورم در مناطق منتهی به محلات خوش آب وهوا و مرفه نشین گرگان از سه برابر هم فراتر رفته است.
ناترازی بین تولید و نیاز جامعه
یکی از مشاوران املاک در گرگان در این خصوص گفت: قیمت مسکن از قیمت سایر کالاها و خدمات بازار مستثنی نیست و همزمان با رشد تورم، قیمت خانه و آپارتمان هم افزایش یافته است.
حمیدرضا آریانفر افزود: در یک دهه اخیر روند تولید و ساخت مسکن شیب نزولی زیادی داشته اما نیاز جامعه به مسکن افزایشی بوده و این ناترازی بین تولید و مسکن، قیمت را بالا برده است.
سوداگران با خرید و احتکار خانه‌ها به دنبال قیمت -گذاری نجومی هستندآریانفر به طور ویژه در خصوص افزایش قیمت خانه در گرگان گفت: همه محلات گرگان در یکی دو سال اخیر با رشد چند برابری روبرو شده اند اما این افزایش قیمت در مناطقی خوش آب و هوا در مسیر ناهارخوران که زمین‌های جدیدی برای ساخت آپارتمان وجود ندارد، بسیار محسوس‌تر است.
وی بیان کرد: قیمت آپارتمان در دو سال گذشته در محور ناهارخوران متری ۳۰ الی ۳۵ میلیون تومان بوده اما در روزهای اخیر خانه‌های این منطقه به متری ۷۰ الی ۹۰ میلیون تومان هم افزایش یافته که مهمترین علت این افزایش آسانسوری، کمبود زمین در مناطق بالاشهر گرگان است.
آریانفر گفت: با توجه به اینکه برخی از مناطق گرگان با استقبال بیشتر خریداران به ویژه خوش نشینان مواجه است، سفته بازان و سوادگران با خرید و احتکار این خانه‌ها به دنبال قیمت گذاری نجومی در این محلات هستند که تا حدودی هم موفق می‌شوند.
قیمت ۱۰۰ میلیون تومانی خانه در گرگان
یکی از کارشناسان حوزه بازار مسکن گفت: قیمت مسکن در محلات خوش آب و هوای گرگان مانند النگدره و ناهارخوران با قیمت بهترین شهرهای مازندران و نقاط اعیانی تهران برابری می‌کند که هیچ منطق و پشتوانه عقلایی در این قیمتها به چشم نمی‌خورد.
دانیال زهتابیان گفت: فعالیت سفته بازان و قیمت گذاری‌های غیرواقعی برای تهیج خریداران اصلیترین عنصر سیر صعودی آپارتمان در محلات اعیانی گرگان است.
وی ادامه داد: در سال‌های اخیر برخی از افراد متولد ساکن شهرهای پیرامونی گرگان با هدف کسب درآمدهای نجومی با تزریق منابع مالی نجومی به افزایش قیمت مسکن در این شهر دامن زده اند، پول‌های سرسام آور و اطلاعات اندک این افراد سبب می‌شود که در دام سفته بازان گرفتار و ملکی را بسیار فراتر از نرخ واقعی آن خریداری کنند.
زهتابیان گفت: طرح برخی قیمتها در مناطق بالاشهر گرگان برای هر مترمربع آپارتمان بیشتر شبیه یک شوخی است تا واقعیت، قیمت گذاری هر متر ۱۰۰ میلیون تومان در گرگان شبیه افسانه است.
وی ادامه داد: قیمت گذاری این چنینی بیشتر در واحدهای نوساز اتفاق می‌افتد اما سایر ابنیه با قدمت های بیشتر هم با تاسی از این قیمت در پی فروش املاک مستهلک خود با قیمتهای نجومی هستند، در حالی که با این قیمتها می‌توان در بهترین شهرهای خوش آب و هوای مازندران، مشهد و حتی تهران آپارتمان تهیه کرد.
لزوم نظارت بر فرآیند قیمت گذاری
رئیس اتحادیه املاک گرگان هم معتقد است: برخی پارامترهای تأثیرگذار بر نرخ مسکن در یکی دو سال اخیر افزایش یافته است که از آن جمله می‌توان به افزایش سرسام آور قیمت نرخ مصالح، دستمزد و عوارض شهرداری اشاره کرد که به تبع آن قیمت فروش مسکن هم به صورت تصاعدی افزایش یافته است.
محمدرضا صنعتی گفت: اگر به دنبال ایجاد تعادل قیمت در بازار مسکن هستیم باید علاوه بر نظارت بر فرآیند قیمت گذاری، قوانین مربوط به بخش مسکن را به درستی اجرا کنیم که از مؤثرترین قوانین اعمال مالیات بر واحدهای خالی است.
وی افزود: برای مقابله با سفته بازی آپارتمان در گرگان باید روند احداث واحدهای طرح نهضت ملی مسکن شتاب بیشتری بگیرد تا تولید به حد نرمالی برسد و بخشی از نیاز جامعه را تأمین کند.
صنعتی گفت: برخی قیمت گذاری ها در گرگان با واقعیت بازار هیچ تناسبی ندارد و بیشترین بخش قیمت، حباب است که برای افراد ناآگاه خسارت‌های سنگینی رادر پی خواهد داشت.
رونق نهضت ملی مسکن اهرمی برای توقف قیمت
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: در دولت یازدهم و دوازدهم توجهی به ساخت مسکن نشد و با وجود شعارهای مختلف عملاً تولید مسکن در کشور قابل قبول نبود.
عبدالجلال ایری ادامه داد: افزایش قیمت مسکن همانند سایر کالاها نشأت گرفته از تورم عمومی بوده اما این افزایش قیمت در برخی محلات و شهرهای کشور مشهودتر است.
نماینده حوزه انتخابیه غرب گلستان ادامه داد: هر چند روند فعلی تولید مسکن در طرح نهضت ملی مسکن با انتظارات و آمارهای اولیه فاصله زیادی دارد اما با حل مشکلات تأمین زمین و تخصیص به موقع منابع بانکی در سال دوم قانون جهش مسکن تولید آپارتمان و خانه ویلایی شتاب می‌گیرد که این امر قیمت افسارگسیخته مسکن را مهار خواهد کرد.
ایری گفت: با فرآیندهای دستوری و حکومتی امکان مهار قیمت بازار خرید و فروش و یا اجاره مسکن ممکن نیست لذا باید با افزایش تولید به تقابل فعالیت‌های سفته بازی برویم.
افزایش قیمت آپارتمان هر چند امری فراگیر و منحصر به گرگان نیست اما برخی ضعف‌های ساختاری و نبود نظارت کافی از سوی متولیان بخش نظارتی در این شهر روند قیمت گذاری نجومی و بی ضابطه بر واحدهای مسکونی را نمایان‌تر از سایر نقاط کشور کرده است که بخشی از این تورم بی ضابطه در قیمت گذاری ناشی از سیاست‌های غلط منطقه‌ای در نهادهای پایین دستی بخش مسکن مانند شهرداری است.
کاهش و تعدیل نرخ عوارض ساختمانی و پیش بینی بسته‌های تشویقی و حمایتی از جمله دیگر راهکارهای کاهنده سیر صعودی قیمت مسکن در گرگان است که گویا از هیچ قانون و قاعده‌ای تبعیت نمی‌کند./ نویاب
حمیدرضا محمدیاری – نکته قابل تامل بازار کسب و کار در این گزارش را می توان در چند عامل دید :
یک جولان دلالانی که در لباس و ظاهر مشاورین املاک اقدام به خرید و فروشهای سوری می کنند که خود عامل اصلی در افزایش افسار گسیخته قیمتها دارد که در این خصوص لازم است اتحادیه مشاورین املاک به عنوان بخش نظارتی ورود پیدا کند و با این افراد برخی و آنان را به مراکز قضایی معرفی کند که این اتفاق قطعا صورت نگرفته و اگرهم گرفته باشد جنبه بازدارندگی نداشته و بیشتر جنبه تذکری بوده.
دوم اینکه دستگاه‌های نظارتی نیز باید نظارت و کنترل خود را بر قیمت‌گذاری‌های مسکن بیشتر کنند و تنها بر روی کاغذ و شعار بسنده نداشته باشند که متاسفانه در چند سال اخیر شواهد بر این بوده که نظارت‌ها بیشتر شعاری و بر روی کاغذ بوده تا عملیاتی و برخوردی .
سوم اینکه باید برای کنترل قیمتها پایگاهی طراحی شود و بر اساس پارامترهای لازمی که یک واحد مسکونی می تواند داشته باشد قیمت‌گذاری بر روی آن صورت گیرد که این پارامترها می‌تواند شامل نوع مصالح به کار رفته ، سال ساخت، منطقه ساخت و متراژ و … باشد.
چهارم اینکه با توجه به هشدارهای مکرر دولت چه در دولت دوازدهم و چه سیزدهم بر کنترل قیمتها چه اجاره و چه خرید وفروش که متاسفانه دستگاه‌های متولی هیچ‌گونه اقدامی در این خصوص انجام نداده‌اند و بیشتر اقدامات بر روی کاغذ بوده تا در عمل و این باعث شده که در شرایط کنونی که کشور در بحران اقتصادی به سر می‌برد و مردم در این فشار بیشترین صدمه را می بیند نتوانند این افزایش قیمتها را تحمل کنند و در نهایت به حاشیه نشینی رو بیاورند .
پنجم اینکه هر چند افزایش قیمت مصالح مزیدی است بر بالا رفتن قیمت مسکن اما نه در این حد و عامل اصلی افزایش قیمتها را می توان در برخی مشاورین املاک دانست که باید با اینگونه افراد طبق قانون برخورد کرد.
ششم اینکه مجلس دیگر نباید به دنبال وضع قوانین جدیدی باشد که هیچ ضمانتی بر اجرای آن نیست بلکه باید به دنبال اجرا و اصلاح قوانینی باشد که در حال حاضر در قفسهای بایگانی در حال خاک خوردن هستندکه این از مهمترین بخش‌های نظارتی است و این از مهمترین وظایف نمایندگان مردم در خانه ملت است.
دیدگاهتان را بنویسید