بازار کسب و کار گزارش می‌دهد

وام مسکن یا رؤیای پرهزینه؟

به گزارش خبرنگار بازار کسب و کار قیمت اوراق تسهیلات مسکن این روزها به تیتر ثابت بازار سرمایه بدل شده است. طبق آمار رسمی، هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن صادره در سال ۱۴۰۴ با نماد «تسه ۱۴۰۴» در معاملات ۱۳ آبان فرابورس، به قیمت ۱۳۴ هزار و ۵۰۰ تومان کشف شد.

روز بعد، در چهاردهم آبان، قیمت این اوراق با رشد ۲.۶ درصدی به ۱۳۷ هزار و ۱۰۰ تومان رسید؛ رکوردی تازه که زنگ خطر را برای متقاضیان وام مسکن به صدا درآورده است.

در همان روز بیش از ۴۳۱ هزار برگه تسهیلات مسکن، به ارزش نزدیک به ۵۹ میلیارد تومان داد و ستد شد؛ آماری که نشان می‌دهد بازار اوراق مسکن برخلاف رکود معاملات ملکی، در تب‌وتاب است.

نمادهای دیگر از جمله «تسه ۱۴۰۳» نیز شاهد رشد مشابهی بودند و ۱۵۴ هزار برگه از آن به ارزش ۲۰.۶ میلیارد تومان مبادله شد.

افزایش ارزش این اوراق در حالی رقم می‌خورد که شاخص بورس تهران نیز در کانال ۳.۱ میلیون واحد تثبیت شد؛ نشانه‌ای از حرکت سرمایه‌ها به سمت ابزارهای مالی مرتبط با مسکن.

اما این رشد قیمتی برای مردم معنا و پیامد دیگری دارد، زیرا بالا رفتن نرخ اوراق تسه، به‌طور مستقیم هزینه دریافت وام مسکن را افزایش می‌دهد.

کارشناسان بازار سرمایه علت جهش اخیر را کاهش عرضه از سوی دارندگان اوراق و تأثیر جو روانی بازار سهام می‌دانند. به گفته آنان، در شرایط فعلی بسیاری از دارندگان اوراق ترجیح می‌دهند به‌جای فروش، از آن برای دریافت وام استفاده کنند.

در سوی دیگر، کارشناسان مسکن این روند را زنگ خطر برای خانه‌اولی‌ها می‌دانند، زیرا افزایش بهای اوراق بخش بزرگی از توان مالی متقاضیان را پیش از خرید خانه می‌بلعد.

برای درک عمق ماجرا کافی است بدانیم زوجین تهرانی برای دریافت وام ۱.۲ میلیارد تومانی، باید حدود ۲۵۶۰ برگه تسهیلات با قیمت فعلی ۱۳۷ هزار تومان خریداری کنند.

به این ترتیب، تنها برای هزینه اوراق باید بیش از ۳۵۰ میلیون تومان بپردازند؛ یعنی حدود یک‌سوم مبلغ وام.

در واقع بخش مهمی از سرمایه‌ای که می‌تواند صرف خرید خانه شود، صرف هزینه دریافت وام می‌گردد؛ پدیده‌ای که به گفته کارشناسان، فلسفه اصلی تسهیلات حمایتی مسکن را زیر سؤال برده است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند که سیاست فعلی عملاً به نفع طبقه برخوردار و به زیان طبقه متوسط و ضعیف تمام شده است.

به باور برخی از تحلیلگران، بانک مسکن می‌تواند همانند سال ۱۳۹۹، بخشی از تسهیلات را بدون نیاز به خرید اوراق ارائه دهد تا فشار بر زوجین جوان کاهش یابد.

افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن که در ظاهر به رشد بازار سرمایه نسبت داده می‌شود، در عمل به افزایش هزینه‌های سنگین برای متقاضیان وام منجر شده است؛ هزینه‌ای که به باور کارشناسان، سیاست حمایتی مسکن را از هدف اصلی خود — یعنی تسهیل خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف — دور کرده است.

در آن زمان، بانک مسکن با اجرای طرحی دوگانه، نیمی از وام را با اوراق و نیمی را بدون اوراق پرداخت می‌کرد که به کاهش محسوس هزینه متقاضیان منجر شد.

اما این طرح در بهار ۱۴۰۰ متوقف شد و تاکنون نسخه جایگزینی برای آن ارائه نشده است.

از منظر اجتماعی، پیامد دیگر گرانی اوراق، افزایش ناامیدی میان جوانان برای خانه‌دار شدن است. بسیاری از متقاضیان در گفت‌وگو با خبرنگار بازار کسب‌وکار می‌گویند: دولت تسهیلات می‌دهد، اما هزینه دریافت آن از توان ما خارج است.

برخی شهروندان معتقدند نظام بانکی به جای حمایت از اقشار کم‌درآمد، با سیاست‌های پیچیده و هزینه‌زا، در عمل راه را بر آنان می‌بندد.

در مقابل، گروهی از کارشناسان بازار پول بر این باورند که رشد قیمت اوراق، نتیجه طبیعی عرضه و تقاضاست و بانک نمی‌تواند در آن دخالت مستقیم داشته باشد.

به گفته آنان، بانک مسکن به‌طور مرتب اوراق جدید منتشر می‌کند و این افزایش قیمت ناشی از کمبود عرضه نیست، بلکه از رشد کلی بازار سرمایه و انتظارات تورمی تأثیر می‌پذیرد.

با این حال، از منظر اقتصاد خرد، متقاضی وام با عدد و رقم سروکار دارد، نه با توجیهات کلان. برای او مهم است که آیا می‌تواند از عهده هزینه‌ها برآید یا نه.

واقعیت این است که دریافت وام مسکن برای بسیاری از زوج‌ها دیگر «فرصت» نیست، بلکه به «بار مالی سنگین» تبدیل شده است.

برخی اقتصاددانان پیشنهاد می‌کنند دولت با اختصاص یارانه به خرید اوراق یا افزایش سقف وام بدون اوراق، تعادل را به بازار برگرداند.

گروهی دیگر اما هشدار می‌دهند که هرگونه دخالت مستقیم دولت می‌تواند موجب تورم بیشتر در بازار مسکن شود.

در این میان، تجربه نشان داده که عدم مداخله و رها کردن بازار نیز نتیجه‌ای بهتر ندارد، زیرا قیمت‌ها در بازاری که عرضه محدود و تقاضا فزاینده است، میل طبیعی به افزایش دارد.

مسئله اساسی اینجاست که سیاست‌های تسهیلاتی باید هم‌سو با واقعیت‌های درآمدی جامعه طراحی شود، نه بر پایه شاخص‌های صوری بازار سرمایه.

در غیر این صورت، وام مسکن از ابزار حمایت به ابزاری برای بدهکار کردن طبقه متوسط تبدیل می‌شود.

هم‌اکنون در برخی استان‌ها هزینه خرید اوراق، از ۲۰ تا ۴۰ درصد مبلغ وام را شامل می‌شود و این نسبت خطرناکی است.

کارشناسان اجتماعی تأکید دارند که اگر سیاست‌های بانکی اصلاح نشود، روند افزایش شکاف طبقاتی در حوزه مسکن سرعت خواهد گرفت، زیرا خانواده‌هایی که توان پرداخت اولیه خرید اوراق را ندارند، اساساً از دایره تسهیلات خارج می‌مانند.

نکته قابل تأمل بازار کسب‌وکار

تناقض آشکاری در سیاست‌های حمایتی دیده می‌شود؛ دولت از یک‌سو با شعار حمایت از خانه‌اولی‌ها پیش می‌رود، اما از سوی دیگر، هزینه دریافت وام را به اندازه خرید یک واحد کوچک بالا می‌برد.

رشد بهای اوراق، پیام تورمی تازه‌ای به بازار مسکن می‌فرستد و باعث بالا رفتن انتظارات قیمتی در معاملات ملک می‌شود.

تجربه موفق طرح وام دوگانه بانک مسکن در سال ۹۹ نشان داد که کاهش هزینه اوراق می‌تواند به افزایش تقاضا و تعادل بازار کمک کند، اما ادامه سکوت در برابر گرانی اوراق، می‌تواند بازار را بیش از پیش از دسترس طبقه متوسط خارج کند.

اگر برای کنترل قیمت اوراق تسه و بازنگری در شیوه پرداخت تسهیلات فکری نشود، رؤیای خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دست‌نیافتنی تبدیل خواهد شد.

آیا وقت آن نرسیده که بانک مسکن و دولت به جای افزایش ارقام تسهیلات، هزینه واقعی خانه‌دار شدن را کاهش دهند؟