بازار کسب و کار گزارش می‌دهد

خانه‌های خالی و مالیاتی که اجرا نشد

به گزارش بازار کسب و کار قانون مالیات بر خانه‌های خالی از آذر ۱۳۹۹ به فهرست منابع درآمدی کشور اضافه شد تا از طریق عرضه واحدهای خالی، به کنترل بازار مسکن کمک کند. این قانون با هدف حمایت از مستاجران و جلوگیری از احتکار مسکن تدوین شد اما در عمل با چالش‌های جدی روبه‌رو شده است. وصول تنها ۱۶ میلیارد تومان مالیات در طول یک سال، ناکامی سیاست‌ها را به روشنی نشان می‌دهد. ضعف در شناسایی واحدهای خالی و نبود هماهنگی بین دستگاه‌ها، مهم‌ترین عوامل این ناکامی هستند.

با وجود تصویب سریع قانون، درآمدهای مالیاتی از محل خانه‌های خالی بسیار ناچیز بوده است. کارشناسان علت را در ضعف شناسایی املاک خالی، محدودیت‌های قانونی و رکود بازار مسکن می‌دانند. حتی بهره‌گیری از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌ها نیز موفقیت چشم‌گیری به همراه نداشته است. اجرای قانون در عمل نتوانسته بازار اجاره را تنظیم کند یا به درآمد دولت بیفزاید.

قانون اصلاح ماده ۵۴ مکرر مالیات‌های مستقیم، با هدف جلوگیری از احتکار مسکن و افزایش درآمد مالیاتی دولت، واحدهای خالی را مشمول مالیات کرده است. نرخ مالیات برای خانه‌های خالی در سال اول، شش برابر مالیات بر درآمد اجاره تعیین شده و برای مالکان پنج خانه و بیشتر، این ضریب دو برابر می‌شود. این قوانین به ظاهر سختگیرانه، در عمل اجرای قانون را پیچیده کرده است.

کارشناسان، چهار شرط اصلی را مانع اجرای مؤثر قانون می‌دانند: واحد باید مسکونی باشد، در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر واقع شود، حداقل ۱۲۰ روز خالی بماند و در سامانه ملی اسکان ثبت شود. این چهار شرط باید هم‌زمان برقرار باشد تا خانه، مشمول مالیات شود. پیچیدگی این چارچوب قانونی شناسایی خانه‌های خالی را دشوار کرده است.

مردم نسبت به ثبت املاک خود در سامانه ملی اسکان بی‌اعتمادند. نگرانی‌ها از فشار مالیاتی و سوءتفاهم در هدف قانون، سبب شده تا استقبال عمومی محدود باشد. عدم ثبت اطلاعات در سامانه، اجرای قانون را به شکست نزدیک کرده و جلب اعتماد عمومی را ناممکن ساخته است.

مالکان از جریمه‌های سنگین و نرخ مالیات بالا واهمه دارند. این امر باعث شده تا بسیاری از مالکان از سامانه دوری کنند و قانون نتواند خانه‌های خالی را شناسایی کند. سیاست مالیاتی، در عمل به جای سوق دادن خانه‌ها به بازار، ترس و بی‌اعتمادی ایجاد کرده است.

بخش بزرگی از خانه‌های خالی در اختیار نهادهای دولتی و عمومی است. دولت، بانک‌ها و نهادهای نظامی بخش قابل توجهی از املاک خالی را در اختیار دارند که شفاف‌سازی این بخش‌ها می‌تواند اثرگذاری قانون را افزایش دهد. نبود اقدام هماهنگ از سوی این دستگاه‌ها، اجرای قانون را ناکام کرده است.

عدم هماهنگی بین دستگاه‌ها و ضعف سامانه ملی اسکان، یکی دیگر از موانع اجرای قانون است. اطلاعات بیمه، ثبت، شهرداری و دارایی باید یکپارچه باشد اما همخوانی لازم وجود ندارد. این ناهماهنگی باعث شده بانک اطلاعاتی قابل اتکا شکل نگیرد و طرح عملاً عقیم بماند.

قانون به صورت سراسری اجرا شد بدون اینکه ابتدا پایلوت شود. اجرای آزمایشی می‌توانست نقاط ضعف و موانع قانونی را شناسایی کند و زیرساخت‌های اطلاعاتی را آماده سازد. اجرای ناگهانی و بدون هماهنگی، بسیاری از مشکلات را تشدید کرده است.

سامانه ملی اسکان، بدون تطبیق داده‌ها و بررسی زیرساخت‌های اطلاعاتی، نتوانسته خانه‌های خالی را شناسایی کند. اطلاعات ثبت، دارایی، پست و اشتراک‌های خدماتی نامتجانس هستند و بانک اطلاعاتی قابل اعتماد شکل نگرفته است. در نتیجه، قانون نتوانسته اهداف خود را محقق کند.

مالکان خانه‌های خالی، با تهدید جریمه‌های سنگین و چند برابری مالیات، انگیزه‌ای برای ثبت اطلاعات در سامانه ندارند. این وضعیت باعث شده تا بازار اجاره همچنان تحت فشار باشد و تعادل قیمتی شکل نگیرد. دولت نتوانسته سیاست حمایتی از مستاجران را در عمل پیاده کند.

چهار شرط سختگیرانه، بی‌اعتمادی عمومی و فقدان هماهنگی دستگاه‌ها، قانون مالیات بر خانه‌های خالی را در اجرا ناکام کرده و بازار مسکن همچنان تحت فشار است.

رکود حاکم بر بازار مسکن مزید بر علت شده و صاحبان املاک را از ارائه واحدهای خالی به بازار باز داشته است. ضعف نظارت و عدم ابزار شناسایی، اجرای قانون را با شکست مواجه کرده است. این شرایط، فشار قیمتی را بر اجاره‌بها افزایش داده و نقش سیاست‌گذار را محدود کرده است.

قوانین فعلی تنها بر واحدهای مسکونی تمرکز دارند و املاک تجاری، اداری و زراعی را شامل نمی‌شوند مگر تعداد زیادی از آنها خالی باشد. این محدودیت قانونی، اثرگذاری سیاست مالیات بر خانه‌های خالی را کاهش داده و ناکارآمدی آن را بیشتر کرده است.

مالیات‌ستانی از واحدهای خالی در کنار نبود همراهی عمومی، نشان‌دهنده ناکامی در ارتباط با شهروندان است. توضیح ناکافی اهداف قانون و سوءتفاهم درباره فشار مالیاتی، همکاری مالکان را کاهش داده و اجرای قانون را دشوار کرده است.

قوانین چهار شرطی، با وجود اهداف بلندمدت، در عمل مانعی بزرگ برای تحقق اهداف اقتصادی و تنظیم بازار مسکن شده است. ضعف در شناسایی خانه‌های خالی، رکود بازار و ترس مالکان، اجرای سیاست را ناکارآمد کرده است.

ناتوانی در جمع‌آوری اطلاعات و هماهنگی بین دستگاه‌ها، شفافیت و اثربخشی قانون را کاهش داده است. بانک اطلاعاتی ناقص و داده‌های پراکنده، اجرای قانون را عملاً بی‌نتیجه ساخته است. این وضعیت باعث شده سیاست‌گذار از هدف اصلی خود فاصله گیرد.

بی‌اعتمادی عمومی به سامانه ملی اسکان، نتیجه اجرای ناگهانی قانون و تهدید جریمه‌های سنگین است. این بی‌اعتمادی، همراهی مالکان را محدود کرده و اجرای قانون را عملاً ناکام ساخته است.

پایلوت نکردن قانون قبل از اجرای سراسری، یکی دیگر از دلایل ناکامی است. نبود هماهنگی بین دستگاه‌ها و عدم بررسی زیرساخت‌های داده‌ای، باعث شد بسیاری از موانع شناسایی خانه‌های خالی در عمل باقی بمانند.

رکود حاکم بر بازار مسکن و بی‌اعتمادی مالکان، قانون مالیات بر خانه‌های خالی را از اهداف خود دور کرده است. این امر نشان می‌دهد که بدون زیرساخت‌های اطلاعاتی و همراهی عمومی، اجرای قانون عملاً بی‌فایده است.

در نهایت، سیاست‌گذاری ناکافی و نبود شفافیت، اثر قانون را محدود کرده و بازار مسکن همچنان با مشکلات عرضه و اجاره روبه‌رو است. اصلاح ساختار و اجرای آزمایشی می‌تواند فرصت بهبود قانون را فراهم کند.

نکته قابل تامل بازار کسب‌ و کار

بازار مسکن و اجاره، یکی از اصلی‌ترین بخش‌های اقتصاد شهری است که ناکارآمدی قوانین مالیاتی، سرمایه‌گذاران را دلسرد می‌کند. عدم اجرای موفقیت‌آمیز مالیات بر خانه‌های خالی نشان‌دهنده ضعف در سیاست‌گذاری اقتصادی است و اعتماد عمومی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد.

بی‌اعتمادی عمومی به سامانه ملی اسکان و تهدید جریمه‌های سنگین، اثر روانی منفی بر بازار کسب‌وکار ایجاد کرده است. مالکان تمایلی به ثبت اطلاعات ندارند و همین موضوع، جریان عرضه و تقاضای مسکن و اجاره را مختل کرده است.

ضعف در هماهنگی بین دستگاه‌های دولتی، نبود بانک اطلاعاتی منسجم و اجرای سراسری بدون پایلوت، هزینه‌های اقتصادی و اجتماعی بالایی ایجاد کرده است. این ناکارآمدی‌ها نشان می‌دهد که بازار کسب‌وکار برای سیاست‌گذاری‌های مشابه، نیازمند برنامه‌ریزی دقیق‌تر و زیرساخت‌های قوی‌تر است.

بخش بزرگی از املاک خالی در اختیار دولت و نهادهای عمومی است و عدم شفافیت آنها، اثرگذاری قانون را محدود کرده است. بازار اجاره و سرمایه‌گذاری مسکن، نیازمند سیاست‌گذاری شفاف و هماهنگی میان دستگاه‌هاست تا مسیر رشد و ثبات اقتصادی فراهم شود.

در نهایت، تجربه ناکامی قانون مالیات بر خانه‌های خالی، هشدار مهمی برای بازار کسب‌وکار است: هرگونه سیاست اقتصادی و مالی بدون زیرساخت اطلاعاتی و همراهی عمومی، ناکام خواهد ماند و اعتماد سرمایه‌گذاران و مردم را از بین خواهد برد.

عکس – ستایش محمدیاری – بازار کسب و کار