مهندس رمضان کریمیان کارشناس رسمی دادگستری

مجموعه ناگفته ها و ناشنیده های قضایی

تعارض قانون مالک و مستاجر مصوب سالهای ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ با قانون مدنی: اراده قانونگذار سنه۱۳۳۹ در تاسیس حق کسب و پیشه ؛ بر استمرار اجاره بوده است و نه بر لزوم رعایت انقضای مدت اجاره ، و این فرض ، صرفنظر از اینکه بعلت فقدان تراضی متعاملین، خلاف قواعد فقهی بوده ، بلکه خلاف مواد ۴۶۸ و ۴۹۴ قانون مدنی نیز بوده است. این منطق قانونگذار ، برای زمان قبل از وضع قانون تشکیل شهرداریها و قبل از ایجاد ضوابط و مقررات جهت استفاده تجاری از املاکی که عملا کاربری مسکونی داشته اند ، تا حدودی منطبق بر عقلانیت بوده است. آنهم در تئوری و نه در عمل . انطباقِ در تئوری از این جهت که : عامل اصلی و نخستین تاسیس محل کسب ؛ حرفه و فن و ابزار و سرمایه کار مستاجر بخصوص در حرف آهنگری ، مسگری ، نانوایی ، کفاشی ، بقالی ، عطاری ، نجاری و… بوده که در آن زمان نایاب و کمیاب بوده است. و این توانایی کمیاب ؛ تنها سند تاسیس محل کسب محسوب میشد. عدم انطباق در عمل؛ از این جهت که حق ایجاد شده به مرور زمان به وسیله ای تبدیل میشد که منجر و منتج به تعرض به حق مالکیت مالک و باج خواهی از او میگردید که در چهره قانونی تجلی یافته و مباح تلقی میگردید.!! زیرا میزان ریالی این حق مخدوش بود و پایه و اساس محاسباتی نداشت فرض این بود : مستاجری که از این توانایی فنی و مالی برخوردار است و مجاز است گوشه ای از خانه مسکونی مالکی را به محل کسب تبدیل کند. و قیمت ملک را پس از مدت کوتاهی چند برابر کند ، و حق به گردن مالک پیدا میکند.

لذا قانونگذار وقت به این نتیجه رسید که روا و انصاف نیست که پس از انقضای مدت یکساله قرار داد ، مستاجر دست خالی از آن محل برود . بعبارتی بذری را که خود کاشته بدون درو ؛ ملک را تخلیه کند و محصول را تماما برای مالک باقی بگذارد. اما این فرضیه ظاهرا منصفانه و عاقلانه ؛ فقط در تئوری بود و در عمل موجب میشد که ملک بدون اجازه و رضایت مالک، سالهای طولانی در اختیار مستاجر قرار گیرد و به هنگام تخلیه نیز چندین برابر اجاره را که پرداخت کرده تحت عنوان حق کسب و پیشه اخذ کند. نتیجه کار برای مالک این میشد که مثلا در طول ده سال تصرف ، از مستاجر صد هزار تومان اجاره دریافت کرده و یک میلیون تومان بابت حق کسب و پیشه پرداخت کرده است. و در مقابلِ ضررِ نهصد هزار تومانی ، محل کسب خالی و راکدی بدست آورده است. که باید به دنبال مستاجر دیگری برود که او هم پس از سالهای متمادی تصرف و انتفاع از ملک ، همان بلا را که مستاجر قبلی بر سر او در آورده ، بر سر مالک در آورد. و به این ترتیب یک دور باطل ایجاد میشد. لذا مالک عملا از درخواست تخلیه منع بود. ملاحظه میکنیم که گر مستاجر اول ، ملک مسکونی را به محل کسب تبدیل کرد ، مستاجر بعدی بدون نقش آفرینی؛ از همین حق برخوردار میشد . زیرا قانونگذار ؛ تاسیس حق کسب و پیشه را مختص نخستین مستاجر ی که موجبات تاسیس محل کسب شده بود را ننموده بود. بعبارتی این قانون تبصره ای در اینخصوص نداشت . لذا ملاحظه میکنیم که مخالفت حضرت امام خمینی ره با این حق و صدور فتوای خلاف شرع ؛ کاملا شرعی و عقلانی بود. از سوی دیگر این فرض قانونگذار وقت ااگر در سنه ۱۳۳۹ موضوعیت داشت. لیکن به سرعت اساس این فرضیه نیز دگرگون شد. در نتیجه به مرور زمان ارکان موجد حق از بین رفتند اما قانون همچنان باقی ماند و گریبانگیر کسب و کار و مالک و مستاجر شد. در سال ۱۳۵۵ که قانون تاسیس شهرداریها وضع شد سال مرگ فرضیه ایجاد حق کسب و پیشه بود. زیرا از این پس نه تنها شهرداری عامل اصلی در صدور مجوز تاسیس محل کسب بود ، بلکه برخورداری از فن و حرفه و سرمایه ابزار و کار بعلت کثرت تعداد کاسبان صاحب حِرَف ؛ عامل تعیین کننده نبوده و دیگر قدرت تجاری مستاجر محسوب نمی شد. متاسفانه قانونگذار در سال ۱۳۵۶ علیرغم آنکه زمینه های عقلانی و عملی برای ایجاد این حق زائل شده و موجودیت نداشته است ، ضمن نسخ قانون مصوب سال ۱۳۳۹ بدون مطالعه از اوضاع بازار کار و رابطه مالک و مستاجر و بدون توجه و عنایت به زوال ارکان موجد این حق تاسیسی، همچنان حق کسب و پیشه را مقرر و استوار نگه داشت. و این استواری تا سال ۱۳۷۶ استمرار یافت. و در سال ۱۳۷۶ به برکت نظام جمهوری اسلامی، حق کسب و پیشه رسما ساقط گردید و جای آنرا سرقفلی گرفت. منشاء و موجد سرقفلی؛ توافق و تراضی دو طرف است که به موجب آن ، مستاجر حین الاجاره مبلغی در وجه مالک پرداخت میکند و مالک انتفاع نامحدود ملک را به مستاجر تملیک میکند. از این پس ، مستاجری که برخوردار از حق سرقفلی است به هنگامی که خود اراده بر تخلیه عین مستاجره نماید، میتواند مبلغ متجانس با مبلغ اولیه را از مالک و یا شخص ثالث مطالبه و تراضی کند. این مبلغ که سرقفلی ملکِ تجاری نامیده میشود ، لزوما مبلغ اولیه تبدیل شده با شاخصهای تورمی نیست. بلکه ارزشی است که تناسب مستقیم با میزان انتفاعی دارد که از محل کسب حاصل میشود. بنابراین اگر مستاجر پس از سال ۱۳۵۵ تا سال ۱۳۷۶ ، ملک را اجاره کرده ، به این علت که خود مالک ، محل کسب را با پرداخت عوارض به شهرداری تجاری نموده و تحصیل پروانه نموده است ، میزان حق کسب و پیشه مستاجر به غیر از موارد استثنایی که مستاجر سبب افزایش سرقفلی ملک شده ، صفر خواهد بود. بعبارتی اگر در پایان مدت اجاره و به هنگام تخلیه ، مشخص گردد که در فرض عدم فعالیت کسبی و راکد ماندن محل ، سرقفلی آن کمتر از وضعیتی میشد که مستاجر در آنجا فعالیت کسبی کرده ، مستحق وصول پنجاه درصد ارزش افزوده بر سرقفلی خواهد بود. وهوالمستعان