تفاوت ماهیتی ارزیابی حق کسب و پیشه  قراردادهای منعقده  قبل  از تاسیس قانون شهرداریها  و پس از قانون شهرداریها
تفاوت ماهیتی ارزیابی حق کسب و پیشه  قراردادهای منعقده  قبل  از تاسیس قانون شهرداریها  و پس از قانون شهرداریها
مستاجری که اجاره نامه او قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم و مبادله شده ، مشمول حق کسب و پیشه است. میدانیم که مستاجر مشمول ، مبلغی بعنوان سرقفلی پرداخت نمی نماید. حالا فرض میکنیم مستاجری در سال ۱۳۶۰ (پس از وضع قانون تاسیس شهرداریها ) و مستاجر دیگری در سال ۱۳۴۰ (قبل از وضع قانون تاسیس شهرداریها ) مغازه ای را اجاره کرده اند و فی المثل هر دو آنها پس از گذشت ۵۵ سال و ۳۵ سال یعنی در سال ۱۳۹۵ با اخذ حق کسب و پیشه ، مغازه را تخلیه و تحویل مالکین داده اند.

مستاجری که اجاره نامه او قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم و مبادله شده ، مشمول حق کسب و پیشه است.  میدانیم که مستاجر مشمول ،  مبلغی بعنوان سرقفلی پرداخت  نمی نماید.  حالا فرض میکنیم مستاجری  در سال ۱۳۶۰ (پس از وضع قانون تاسیس شهرداریها ) و مستاجر دیگری در سال ۱۳۴۰ (قبل از وضع قانون تاسیس شهرداریها )  مغازه ای را اجاره  کرده اند  و فی المثل  هر دو آنها  پس از گذشت ۵۵ سال و ۳۵ سال  یعنی در سال ۱۳۹۵ با اخذ حق کسب و پیشه ،  مغازه را تخلیه و تحویل مالکین داده اند. 

متاسفانه تصور عام بر این است که  گویا طولانی بودن زمان اجاره ،  حق کسب و پیشه ایجاد کرده است.  در حالیکه  صرف مرور زمان  هیچگونه حقی  برای مستاجر ایجاد نمیکند.  بالعکس تصرف و انتفاعی که زائد  بر مدت قرارداد و متضمن عدم رضایت مالک  نیز بوده ، چهره  منفی طولانی بودن  اجاره است و نه  چهره  مثبت آن !.  ثانیا  همانطور که قبلا عرض کردیم .

آنچه که  منشاء حق کسب و پیشه بوده  ، این است که  مکانی با توانایی تجاری مستاجر  ، به محل کسب تبدیل شده  باشد.  بنابراین برای  سال ۱۳۴۰ ( قبل از سال ۵۵)  این فرضیه موضوعیت دارد  . در  اینمورد باید سرقفلی مغازه را به هنگام تخلیه (سال ۹۵)  ارزیابی کنیم . اگر سرقفلی مغازه  ، مثلا یکصد میلیون تومان باشد . باید  این مبلغ بالمناصفه  بین مالک و مستاجر (مکان غیر تجاری  اولیه از مالک و  تبدیل به تجاری از مستاجر)  تقسیم گردد.

در اینجا  حق کسب و پیشه مستاجر  ۵۰ میلیون تومان خواهد شد.  اما در مورد سال ۱۳۶۰ فرضیه تاسیس محل کسب  موضوعیت ندارد. زیرا مالک  در سال ۱۳۶۰ به هزینه خود محل کسب را تاسیس کرده است.  بنابراین  در این حالت باید بررسی کنیم که آیا این مستاجر  به برکت فعالیت کسبی و خوشنامی و ابتکار و خلاقیت خود  ، توانسته است سبب افزایش سرقفلی  محل کسب  گردد یا نه ؟ در چنین وضعیتی باید سرقفلی مغازه را  در سال ۱۳۹۵ (زمان فرضی تخلیه )  در دو حالت ارزیابی نماییم.

در فرضی که این مغازه خالی و بدون مستاجر  بوده و در حالتی که مستاجر  در آنجا فعالیت کسبی کرده است.  اگر  در فرض فعالیت، سرقفلی مغازه یکصد میلیون تومان ارزیابی شود و درفرض راکد بودن و نداشتن فعالیت  تجاری  مانند مغازه های جدید التاسیس همجوار  و مشابه  خود  که خالی و غیر فعال است وصرفا  از  پتانسیل تجاری و سرقفلی بالقوه  برخوردار  است و این سرقفلی بالقوه  ۸۰ میلیون تومان  ارزیابی شده باشد .

مشخص میگردد که ۲۰ میلیون تومان اضافی ناشی از اثر فعالیت کسبی مستاجر بوده است که باید بالمناصفه (مکان تجاری از  مالک و  ارزش افزوده  بر سرقفلی  از مستاجر ) بین آنها تقسیم شود. در اینصورت  مبلغ ده میلیون حق کسب و پیشه  مستاجر خواهد بود.

بنابراین تردید نفرمایید که اگر حق کسب و پیشه از اساس ، خلاف شرع و خلاف قانون مدنی بوده ، از سال ۱۳۵۵ فاقد ارکان فرضیه قانونگذار نیز بوده است. زیرا حق  نتیجه قبض و اقباض عوضین است. حق در اثر معامله و بده بستان ایجاد میشود.  وقتی مالک ، محل کسب را به هزینه خودش تجاری کرده و در اختیار مستاجر قرارداده  ، و مبلغی هم  بابت سرقفلی دریافت نکرده  ، و مستاجر  نیز سبب افزایش  سرقفلی روز مغازه  نشده  چگونه مستاجر مستحق دریافت وجهی به نام کسب و پیشه  میشود ؟ اگرچه مشمول قانون حاکم باشد. بنابراین چرا باید کارشناس صرف شمول قانونی سال ۱۳۵۶ مبلغ گزافی را  تحت عنوان حق کسب و پیشه بر ذمه مالک  مستقر کند؟! 

درحالیکه به جهت فقدان اسباب موجد حق کسب و پیشه ، این حق تاسیسی معادل  صفر و یا در وضعیت استثنائی که سابقا به عرض رسید ، معادل یک دوم ارزش افزوده بر سرقفلی  است.  اعلام مبلغ صفر  به معنای نقض قانون سال ۱۳۵۶ نیست.

بلکه نتیجه ارزیابی کارشناس است.  لذا کارشناس با این استدلال  که  : ۱-مستاجر  محل کسب را  ایجاد و تاسیس نکرده  ، بلکه مالک راسا با اخذ پروانه از شهرداری  محل کسب را دایر کرده است.  ۲- مستاجر مبلغی بعنوان سرقفلی پرداخت نکرده  ۳- مستاجر موجبات ارزش افزوده بر سرقفلی را فراهم ننموده  و وضعیت ملک به گونه ای است  که اگر مالک به اجاره نمیداد ،  سرقفلی  آن ، همان میبود که اکنون است .

میتواند به استناد مراتب  سه گانه فوق  ، حق کسب و پیشه مستاجر  را صفر و یا در حدود  صفر اظهار نظر نماید . حدود صفر  به این معنا است که کارشناس مستاجر را  باعث افزایش سرقفلی به میزان حداقل یکی دو درصد  تشخیص داده باشد. علت العلل احتساب مبلغ گزافی  تحت عنوان حق کسب و پیشه ، بدون توجه به  اساس و فرضیه قانونگذار ، خلط مفاهیم  سرقفلی و حق کسب و پیشه بوده است. وهوالمستعان

  • منبع خبر : بازار کسب کار