حضرت امام خمینی(ره)وقانون حق کسب وپیشه
حضرت امام خمینی(ره)وقانون حق کسب وپیشه
در برخی از کتب و سایتها و سخنرانیها آمده است که گویا حضرت امام خمینی (ره) با سرقفلی مخالفت داشته اند. واقعیت این است که انتساب این سخن به شدت نا درست است.

در برخی از کتب و سایتها و سخنرانیها  آمده است که گویا حضرت امام خمینی (ره) با سرقفلی مخالفت داشته اند. واقعیت این است که  انتساب این سخن به شدت نا درست است.

علت نادرستی  هم خلط مفاهیم حق سرقفلی با حق کسب و پیشه است. متاسفانه اغلب افراد عادی و کسبه، بعضا کارشناسان و قضات محترم ؛ حق کسب و پیشه را  مترادف با نام سرقفلی به کار می بندند. و  تمیز و تفکیکی بین این دو مقوله نمیدهند .

همین کاربرد غلط و نابجا ، سبب انتساب ناروا به حضرت امام خمینی نیز شده است. درحالیکه حضرت امام (ره)  به استناد فتاوایی که  متعاقبا به عرض خواهد رسید ، صریحا از توافق و تراضی مالک و مستاجر بر میزان سرقفلی حمایت فرموده و مورد احترام قرار داده است.

ماجرا از این قرار است : از زمانیکه قانونگذار درسال ۱۳۳۹  و  بعدا در سال ۱۳۵۶ پرداخت حق کسب و پیشه را  از سوی مالک به مستاجر وضع کرد ،  به این علت که منشاء  ایجاد این حق ، غیرشرعی و خلاف قانون مدنی بوده  ،  اجرای آن  نیز در عمل  ، همواره مورد مناقشه مالک و مستاجر بوده است.

بطوریکه مالک در یک دوره اجاره ،  می بایست براساس این استدلالِ قانونگذار که محل کسب ، با آبرو و نام آوازه و قدرت تجاری مستاجر حاصل شده ، باید مبلغی مثلا صد هزار تومان به هنگام تخلیه ، تحت عنوان حق کسب و پیشه در وجه مستاجر پرداخت کند . درحالیکه فی المثل  مالک فقط ده هزارتومان در طول مدت اجاره ، اجاره بهاء از مستاجر دریافت کرده  بود.!! 

لذا منطق خلاف شرع قانونگذار وقت موجب شد که  کسبه ؛  قانون حق کسب و پیشه را دور بزنن و راهی برای تعدیل و فرار از آن بیابند. لذا  با تمسک به فتوای امام (ره ) مبنی بر حرام بودن چنین پولی ، حق جدیدی به نام  حق سرقفلی  تراضی  نموده و به مناقشه خاتمه دادند.

دقیقا حضرت امام خمینی (ره) پرداخت وجه  اخیر الذکر  (حق کسب و پیشه)  را که  صرفا ناشی از الزام قانونگذار وقت بوده ، خلاف شرع مقرر فرمود و نه حق سرقفلی  را که از طریق تراضی مالک و مستاجر  حاصل شده است.  ذیلا عین فتوای حضرت امام (ره )  آورده میشود تا فرمایش معظم له که همان حق کسب و پیشه بوده  نه تنها  در ماهیت  ، بلکه به تصریح و تنجیز  آشکار گردد .

 نقل از صفحه ۶۵۱ جلد دوم تحریرالوسیله حضرت امام خمینی (ره) :‏‏”اجاره نمودن اعیان استیجاریـ دکان باشند یا خانه یا غیر آن هاـ موجب‏‎ ‎‏حدوث حقی برای مستأجر در آن ها نمی شود . به طوری که موجر بعد از تمام شدن اجاره،‏‎ ‎‏حق بیرون کردن او را نداشته باشد. و همچنین طولانی بودن مدت بقای او و تجارتش در‏‎ ‎‏محل کسب ؛  یا آبرو و قدرت تجارتی او که موجب توجه مردم به محل کسب او شوند، ‎‏هیچ کدام از این امور

 موجب پیدا شدن حقی برای مستأجر بر آن اعیان نمی شود. پس اگر‏‎ ‎‏مدت اجاره تمام شود بر او واجب است که محل را تخلیه و به صاحبش تحویل دهد. پس‏‎ ‎‏اگر در مکان مذکور با عدم رضایت مالک باقی بماند غاصب و معصیت کار است و اگر‏‎ ‎‏تلف شودـ

 ولو به آفت آسمانی باشدـ ضمان مکان بر او می باشد. همان طور که‏‎ ‎‏اجرت المثل این مکان مادامی که زیردست او است و تسلیم مالک نکرده، بر او می باشد”.

 و در مساله ۲۸۴۶ رساله توضیح المسائل نیز  چنین فرموده اند  :  “کسانیکه خانه یا دکان یا غیر آنها را از صاحبانش اجاره میکنند . مدت اجاره که بسر رسید حرام است بدون اذن صاحب محل در آنجا اقامت کند. و باید محل را فورا با عدم رضایت صاحبش تخلیه کند. و اگر نکند غاصب و ضامن مثل مال الاجاره آن هستند. و برای آنها به هیچوجه حقی شرعا نیست. چه مدت اجاره آنها کوتاه باشد یا طولانی و چه بودن آنها در مدت اجاره موجب زیادت ارزش محل شده باشد و یا نه و چه بیرون رفتن از محل موجب نقص در تجارتشان باشد یا نه ”  

چنانکه ملاحظه میشود حضرت امام  در تحریر الوسیله می فرمایند : اجاره برای مستاجر ، ایجاد حقی نمیکند . (درحالیکه قانونگذار وقت مقرر نمود که ایجاد حق کسب و پیشه میکند.) که بعد از انقضای مدت اجاره  ، تخلیه خود را موکول به  مطالبه آن حق کند و اضافه می فرمایند : {طولانی شدن مدت اجاره} و یا {آبرو  و قدرت تجاری مستاجر}،  سبب ایجاد حقی بر او نمیشود.

درحالیکه قانونگذار در قانون ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶برخلاف قانون مدنی و قواعد فقهی و بر خلاف فتوای امام ره  مقرر نمود  که  {آبرو و نام و آوازه و قدرت و توانایی مستاجر }،  ایجاد حقی میکند به نام حق کسب و پیشه !،  و  اصل را بر استمرار مدت اجاره قرارداد .

درحالیکه امام فرمود: “اصل” در رعایت مدت اجاره است و نه استمرار آن.  و تکلیف نمود که مستاجر پس از پایان مدت اجاره، مکلف به تخلیه است.  و  به همین سبب قانونگذار وقت  تراضی مالک و مستاجر  را  در تعیین مدت اجاره  نادیده گرفت  ، و  انقضاء مدت اجاره را  بی اثر نمود  . مضافا  قانونگذار برخلاف فتوای امام (ره)  به این سبب که محل کسب،  ناشی از آبرو و قدرت تجارتی وفعالیت کسبی مستاجر است  مالک را مجبور به پرداخت وجهی تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر نمود.

 اگرچه در ظاهر ، فرض قانونگذار در بدو امر، عاقلانه و عادلانه مینمود.  لیکن ایجاد این حق ، عملا مستمسکی برای طولانی شدن اجاره بیش از مدت اجاره  و عدم امکان تخلیه مورد اجاره  و  برتری  من غیر حق مستاجر بر مالک گردید.  مضافا این حق ، فقط در مدت کوتاه و محدودی  پس از وضع قانون موضوعیت داشته است.  در مدت زمانی که قدرت تجاری مستاجر اعم از سرمایه کار و حرفه و فن به مراتب بیش از قدرت مالک بوده است. اما به مرور زمان  بعلت افزون شدن تعداد  افراد صاحب فن و حرفه و زیاد شدن و ارزان شدن ابزار کار و تولید و گران شدن ملک تعادل قدرت بر هم خورد . دیگر مستاجر نبود که عامل اصلی کسب و کار بود .

 لذا فتوای امام در راستای تامین عدالت و عدم اجحاف مستاجری که صاحب قدرت برتر بوده ( قدرت ناشی از داشتن فن و حرفه و  ابزار کار و سرمایه  معاملاتی ) بر مالکی که مقهور قدرت برتر بوده ( ناشی از  ارزش ناچیز ملک ) استوار بوده است.  فتوای حضرت امام خمینی ره  علاوه بر بار شرعی،  قائم بر “بناء عقلاء” نیز بوده است.

  زیرا  از اینکه مستاجری بدون پرداخت مبلغ اولیه ای  بیش از مدت اجاره  در محل کسب باقی باشد و به هنگام تخلیه به این دلیل که محل کسب را آبرو و قدرت او ایجاد کرده است ،  به میزان چند برابر اجاره پرداختی تحت عنوان حق کسب و پیشه مطالبه کند ، اساسا با عقلانیت انطباقی ندارد.  به تدریج که قدرت مستاجر کمرنگ و قدرت مالک فزونی گرفت . حق کسب  و پیشه ، حتی به دلیل خود قانونگذار وقت هم  مشروعیت خود را از دست داد.

 فتوای امام (ره)  موجب شد . این  فرض غلطی که ایجاد محل کسب  بر  آبرو  و قدرت تجاری مستاجر استوار  است  به مقوله جدید دیگری تبدیل گردد  و بطریق شرعی حل و فصل شود.  وجه شرعی این بود که مستاجر به هنگام اجاره با مالک  بر سر میزان این حق فرضی، توافق و تراضی نمود . مبلغ این توافق  نیز عرفا  به نام “حق سرقفلی” نامیده شد.

 حضرت امام خمینی ره هرگز با  سرقفلی که توافق و تراضی متعاملین  بوده ، مخالفت نکرده است. بلکه با الزام قانونگذار وقت مخالفت کرده است. الزامی که مالک مستضعف وقت را مجبور به پرداخت وجهی  در حق مستاجر  قدرتمند آن روز میکرد که باید چند برابر اجاره ای که دریافت کرده  به هنگام تخلیه  به او بپردازد . زیرا که قانونگذار محل کسب را ناشی از نام و آوازه و آبرو و قدرت تجاری مستاجر  مقرر کرده بود.  انشاء الله  اگر عمری باقی باشد

 موافقت حضرت امام خمینی ره با توافق و تراضی مالک و مستاجر بر سرِ سرقفلی در مساله ۸ جلد دوم صفحه ۶۵۲ تحریر الوسیله  منجزا به شرح ذیل تصریح شده است :

“مالک حق دارد هر مقداری را که بخواهد به عنوان سرقفلی از شخص بگیرد‏‎. تا محل را به او اجاره دهد، همان طور که مستأجر حق دارد که در اثنای مدت اجاره، از‏‎ ‎‏شخص ثالث سرقفلی بگیرد تا آن جا را به او اجاره دهد، در صورتی که مستأجر حق اجاره‏‎ ‎‏دادن را داشته باشد”.‏

 بنابراین ملاحظه میگردد حضرت امام ره با توافق و تراضی طرفین برحق سرقفلی نه تنها مخالفتی نداشته ،  بلکه در ایجاد آن تاکید موکد فرموده اند. 

زائد بر آن ، در زمان صدور فتوا و زمان نشر توضیح المسائل و تحریر الوسیله،  اساسا سرقفلی مورد شناسایی قانونگذار نبوده است، بلکه قانونگذار وقت، صرفا حق کسب و پیشه را تبیین و الزام آور نموده بود و سرقفلی لفظی بود که عرفا  بین مردم و برای خنثی کردن حق کسب و پیشه رایج شده  بود تا تنازع ناشی از الزام به پرداخت  نامشروع حق کسب و پیشه متوقف گردد.

بنابراین حضرت امام ره در مقابل قانونِ  موجد حق کسب و پیشه که خلاف قانون مدنی نیز بوده ، مخالفت کرده است . بنابراین عملا در جهت استقرار عدالت و عدم امکان سوء استفاده  مستاجران قدرتمندِ آن روزگار از مالکین بوده است. ( قدرتِ  مستاجر ؛ نخست ناشی از برخورداری او  از حرفه و فن  بوده که در سنه ۳۰ تا ۴۰ انگشت شمار بوده است. دوم اینکه سرمایه  تجارتی و ابزار کار  او به تنهایی خیلی بیش از قیمت ِملکِ  مالک بوده است.) 

همچنین فتوای حضرت امام ره به منظور عدم سوء استفاده مستاجرین  از مالکین در تخلیه  به موقع و به هنگام بوده است. در مانحنه فیه ، تاسیس حق سرقفلی در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و جایگزینی آن  با حق کسب و پیشه  سابق ؛ به منزله عملی شدن فتوای امام خمینی ره  و  خلاف شرع بودنِ حق کسب و پیشه  و مشروع بودن حق سرقفلی بوده است.  بنابراین کارشناسان محترم که ملزم به محاسبه حق کسب و پیشه قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶ شده اند ، باید توجه فرمایند که  این حق ، عملا صفر  ریال است.  مگر درخصوص واحدهای کسبی خاص و محدود که  مستاجر با ابتکار خود  اجرت المثل واحد کسبی را به چند برابر نرخ متعارف تبدیل کرده باشد.

 بعبارتی اگر فعالیت این مستاجر مبتکر و خلاق نبود ،  اجاره بهاء مغازه همانند سایر مغازه های مشابه بود. بنابراین کارشناسان محترم نباید به مجرد ارجاع قرار کارشناسی برای ارزیابی حق کسب و پیشه تصور آنرا داشته باشند که گویا حقی در حدود سرقفلی متصور است!!. بلکه  باید به دنبال حقی باشند که صرفا و صرفا از ناحیه قدرت تجارتی و نام و آوازه و آبروی مستاجر حاصل شده باشد.

و در اینصورت این حق برابر است با تفاوت اجاره بهاء متعارف با اجاره بهایی که واحد کسبی مورد نظر بطور استثناء  و به سبب  برخورداری از اقبال عمومی پدید آورده است. متوسط این اختلاف در مدت سالهای اجاره ، ضربدر مدت اجاره را میتوان حق کسب و پیشه این واحد کسبی خاص تلقی نمود. مثلا مستاجری که به قدرت تجارتی و اخلاقی خود توانسته اجاره بهاء روز را به دو میلیون تومان در سال برساند . ولی سایر مغازه هایی که از حیث فیریکی و محل وقوع  با آن  مشابه هستند اجاره روز آنها پانصد هزار تومان در سال است .

  این مستاجر مبتکر و خوشنام در زمان تخلیه ، به استناد قانون ۱۳۵۶ مستحق دریافت  یک میلیون و پانصد هزار تومان  برای هرسال می باشد. اگر ۵ سال مدت اجاره او بوده باشد مالک باید  طبق قانون سال ۱۳۵۶ هفت و نیم میلیون تومان  تحت عنوان حق کسب و پیشه به او پرداخت کند.

اگرچه این مبلغ خلاف شرع و خلاف قانون مدنی نیز هست. نتیجه کلی این است که کارشناسان محترم  اولا به خلاف شرع و خلاف فقه و خلاف قانون مدنی بودن حق کسب و پیشه مصوب سالهای ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ آگاه باشند. ثانیا بدانند آنچه که در سنه ۳۰ تا ۴۰ سبب وضع این قانون شد ، دیگر موضوعیت ندارد. منشاء وضع حق کسب و پیشه قدرتی بود که در ید مستاجر  بوده است.  منبع این قدرت،  حرفه و فن و سرمایه کار و ابزار او بود.

درحقیقت او بود که به جای شهرداری امروز ، مکانی را به تجاری تبدیل میکرد. بنابراین  امروزه حق کسب و پیشه  ۹۵% واحدهای کسبی ِمشمول قانونِ سال ۱۳۵۶صفر است و نباید کارشناسان حقی را که قانونگذار در سال ۱۳۷۶ نسخ  و  منوط به پرداخت اولیه حق سرقفلی نمود  و  امام خمینی ره  نیز حکم به خلاف شرع بودن آن داده ، صرف مشمول قانون سال ۱۳۵۶ بودن ، تصور وجود حقی را در حد و حدود سرقفلی داشته باشند.

 زیرا حق کسب و پیشه ناشی از فرض قانونگذار سالهای ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ بر این بوده  که محل کسب ،  با قدرت تجارتی و نام و آوازه و آبروی مستاجر  ایجاد شده است  . لیکن از سال ۱۳۵۵ که قانون تاسیس شهرداریها وضع گردید . دیگر این دولت بود و نه مستاجرین قدرتمند  که  محل کسب ایجاد میکردند.  از این پس شهرداری  و اتاق اصناف بود که با اخذ عوارض و  مطابق تشریفات و ضوابط قانونی،  محلی را به  محل کسب  تبدیل میکردند.

بنابراین مستاجری که بعد از سال ۱۳۵۵ با افول قدرت فن و حرفه سابق  خود و افزایش قیمت ملک  مالک و پدید آمدن شهرداری   دیگرنقشی در تبدیل محل به محل کسب نداشته  است ، عملا  حق کسب و پیشه  مستند به قانون ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ فارغ از خلاف شرع بودن و مغایر قانون مدنی بودن  از سال ۱۳۵۶ به بعد موضوعیت خود را از دست داد.

بنابراین  دیگر توجیه قانونگذار سال ۳۹ و ۵۶  وجود خارجی ندارد که مستاجر بدون آنکه مبلغی بابت سرقفلی در وجه مالک پرداخت کرده باشد ، به هنگام تخلیه از او مطالبه کند. نتیجه اینکه کارشناسان باید برای مستاجرین سال ۱۳۵۵ تا ۱۳۷۶ حق کسب و  پیشه را  در حدود صفر  برآورد نمایند. مگر برای مستاجرین خاص که درآمد محل کسب را  به چند برابر وضعیت عادی و متعارف افزایش داده اند و در محل و منطقه و شهر  نام آوازه ای به راه انداخته اند.  انصاف حکم میکند برای چنین مستاجری که اجاره یک میلیونی مغازه مالک را مثلا به ده میلیون افزایش داده است ،   به هنگام تخلیه  ؛ از این ارزش افزوده ، نصیبی داشته باشد.  

بدوا مساله  یک  از باب سرقفلی  کتاب تحریر الوسیله  امام خمینی ره   را که  از عربی به فارسی  ترجمه شده است به شرح ذیل درج مینمایم :  “اجاره کردن عین مستاجره دکان باشد یا خانه یا غیر آن حقی برای مستاجر در آنها ایجاد نمیشود طوری که حق اخراج کردن او را بعد از انقضاء مدت اجاره نداشته باشد طوریکه مدت بقاء و تجارت مستاجر در محل کسب طولانی شود.

یا اینکه وجاهت و قدرت و نفوذ تجاری او سبب جلب توجه مردم به محل کسب  او شوند. از آنها برای مستاجر نسبت به اعیان حقی ایجاد نمیشود پس اگر مدت اجاره تمام شود بر مستاجر واجب است که محل را تخلیه کرده و به صاحبش تسلیم کند و اگر بدون رضایت مالک در محل مذکور بماند غاصب گناهکار محسوب میشود وی ضامن عین مستاجره است و حتی اگر بئسیله آفات آسمانی تلف شود .

همچنانکه تا زمانیکه عین مستاجره را به مالک آن تحویل نداده اجرت المثل آن بر عهده مستاجر است.”  آنچه که فوقا تصریح شد  دقیقا موضوع حق کسب و پیشه ای است که ابتدا در قانون سال ۱۳۳۹ و سپس در قانون سال ۱۳۵۶ تصویب  گردید. ملاحظه میشود که حضرت امام ، خلافِ شرع بودن حق کسب و پیشه  را  تاکید فرموده اند.  فرض قانونگذار در آن زمان،  این بوده است که چون  محل استیجاری با قدرت و توانایی و نام و آوازه  و شهرت مستاجر ،  به محل کسب تبدیل میشود .

بنابراین اصل ،  بر استمرار اجاره است و نه مدت انقضای  اجاره و همچنین مستاجر به هنگام تخلیه  مستحق حقی است بر مالک  به نام حق کسب و پیشه.  صرفنظر از اینکه اصلِ بر استمرار ،  خلاف قاعده فقهی  و خلاف شرع  و خلاف عقلانیت است ، خلاف  مواد  ۴۶۸ و ۴۹۴  قانون مدنی نیز است.  این منطق قانونگذار وقت ،  برای زمان قبل  از وضع قانون شهرداریها و قبل از ایجاد ضوابط و مقررات برای تبدیل مسکونی به تجاری  تا حدودی در تئوری با عقل سازگار بوده است. 

در توجیه منطق قانونگذار سال ۱۳۳۹ ، عرض میشود که  در سنه ۳۰ تا ۴۰ معدود کسانی بودند که از حرفه و فن و سرمایه و ابزار کار  برای آهنگری ، مسگری، بقالی ، نانوایی ، کفاشی و… برخوردار باشند. لذا همینکه فردی  این توانایی را داشت  میتوانست گوشه ای از خانه مسکونی  مالک را به محل کسب تبدیل کند. آبروی مستاجر که ناشی از فن و حرفه و آوازه او بوده  و توانایی تجاری  او  که ناشی از سرمایه کار و ابزار  او بوده  ، موجب میشد  در تبدیل گوشه ای از خانه مسکونی به محل کسب ،  مورد تشویق  دولت نیز قرارگیرد.

زیرا  مستاجر  قدم در راستای ارائه خدمات عمومی جامعه ای  که  نیازمند آن بود،  برمیداشت.  و همین فرضیه بنیان حق کسب و پیشه بود . اما در عمل  این اندیشه نیکو  تعرضی به حق مالکیت مالک  گردید و  تبدیل به باج خواهی مستاجر از موجر  شد.  مخصوصا پس از وضع قانون شهرداریها در سال ۱۳۵۵ ، این دولت بود که مجوز تغییر کاربری را صادر میکرد.

زیرا دیگر افرادی که  دارای فن و حرفه  و کسب و کار  باشند فراوان بوده اند.  بنابراین اگر در سنه ۳۰ تا۴۰ که  مستاجر به جای شهرداری ،  سبب تغییر کاربری ملکِ مالک میگردید و ملک مسکونی و ناشناخته و کم ارزش مالک را  بواسطه تبدیل آن ، به محل کسب و کار و ایجاد منافع،  ارزشمند میکرد، حقی برای آن مستاجرِ خاص بر ذمه مالک قابل تصور بود.  بنابراین ملاحظه میشود که منشاء  و موجد این حق ،  فعالیت کسبی  مستاجر،  بعبارتی قدرت تجاری و نام و آوازه و شهرت و فن و حرفه  او بوده است.

اما این منشاء  و ماخذ کم کم در دهه ۴۰ تا ۵۰  رو به زوال نهاد  و در سال ۱۳۵۵ بکلی از بین رفت. اما متاسفانه قانونگذار در سال ۱۳۵۶  فارغ از خلاف شرع بودن  آن ، علیرغم آنکه دیگر زمینه های عقلانی و عملی  برای ایجاد این حق زائل شده و موجودیت ندارد ، ضمن نسخ قانون مصوب سال ۱۳۳۹ مجددا  بقای اعتبار و نفوذ حق کسب و پیشه  را همچنان مقرر کرد.

متاسفانه تا سال ۱۳۷۶ حق کسب و پیشه  همچنان حاکمیت داشت. لیکن در سال ۱۳۷۶ حق کسب و پیشه  رسما ساقط  گردید و جای آنرا سرقفلی گرفت.  منشاء  و موجد سرقفلی  برخلاف کسب و پیشه قدرت تجاری و نام و آوازه و آبروی مستاجر نیست.

بلکه  توافق و تراضی دو طرف است که به موجب این توافق ، مستاجر مبلغی در وجه مالک پرداخت میکند و مالک انتفاع ملک را برای همیشه به مستاجر تملیک میکند. مستاجر  برخوردار از حق سرقفلی به هنگامی که خود اراده بر تخلیه عین مستاجره کند، میتواند معادل  روز مبلغی را که قبلا به مالک داده  ، از مالک و یا شخص ثالث  اخذ کند.

این مبلغ که سرقفلی ملکِ تجاری نامیده میشود ، بعلت آنکه ناشی از تراضی  و معامله دو طرف است براساس ماده ۱۰ قانون مدنی مشروعیت دارد.  مشکل در اینجا است که در قانون سال ۱۳۷۶ تصریح شده که قراردادهای قبل از تصویب  ، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می باشند. لذا  قراردادهای منعقده تا سال ۱۳۷۶ همچنان مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باقی ماندند.

اما تکلیف کارشناسان رسمی در تعیین حق کسب و پیشه چیست قطعا باید ملاحظه کنند،  اگر تجاری بودنِ ملک ، قبل از سال ۱۳۵۵  توسط مستاجر تحقق یافته ، بعبارتی توانایی تجاری و نام و آوازه  مستاجر  بوده که ملک مسکونی را به محل ِکسب،  تبدیل کرده  ، میتوان نیمی از سرقفلی  روز ملک را متعلق به او و نیم دیگر را به مالک نسبت داد. اما اگر  مستاجر پس از سال ۱۳۵۵ تا سال ۱۳۷۶ ، ملک را اجاره کرده  . چون  مالک  عین مستاجره  را با پرداخت عوارض به شهرداری  تجاری  نموده و به محل کسب تبدیل کرده است ، میزان حق کسب و پیشه مستاجرصفر خواهد بود.

مگر مغازه استثنایی که اگر مستاجر در آن فعالیت نمیکرد ، سرقفلی روزش بطور چشمگیری خیلی کمتر میبود.  بنابراین اکنون که خلاف شرع بودن حق کسب و پیشه  بر اساس فتوای  امام ره  محرز شده و خلاف قانون مدنی بوده  و خلاف عقلانیت  بودن  آن نیز ثابت و مسلم شده است، کارشناسان باید در تعیین حق کسب و پیشه دقت فرمایند که آیا  قدرت و توانایی مستاجر موجب تجاری شدن ملک بوده و یا مالک.

قطعا از سال ۱۳۵۵ تا سال ۱۳۷۶ این مالک بود که براساس نظامات دولتی و ضوابط شهرداری ، ملک مسکونی را تغییر کاربری داده و یا پروانه احداث  ساختمان تجاری را اخذ میکرد. بنابراین در چنین وضعیتی مستاجر چه حقی بر مالک دارد.؟؟  

بنابراین تردید نفرمایید که اگر حق کسب و پیشه از اساس خلاف شرع بوده ، از سال ۱۳۵۵ علاوه بر خلاف شرع بودن خلاف بناء عقلاء نیز بوده است. زیرا همواره حق از قبض و اقباض عوضین حاصل میشود. در اثر معامله  و بده بستان ایجاد میشود.  وقتی مالک ، محل کسب را به هزینه خودش تجاری کرده و در اختیار مستاجر قرارداده  ، مستاجر  چه چیزی  به مالک داده که مستحق  دریافت حق کسب و پیشه باشد ؟ 

وقتی سرقفلی روز  مغازه ، همان باشد که در فرض خالی ماندن و به اجاره ندادن  متصور باشد ، واقعا چه حقی برای مستاجر میتوان در نظر گرفت که از مشروعیت  و منطق عقلانی برخوردار باشد. مثلا در سال ۱۳۶۰ مالکی ملک خودش را  با پرداخت عوارض به شهرداری  تجاری و پروانه ساخت احداث و گواهی پایانکار اخذ میکند.  و آنرا بی آنکه مبلغی  بابت سرقفلی  از مستاجر  گرفته باشد  به اجاره مستاجر میدهد. حال فرضا  ۱۵ سال میگذرد.

سرقفلی روز مغازه  فی المثل ده میلیون تومان  ارزش  می یابد.  حال فرض کنیم مالک،  این ملک را اجاره نمیداد و خالی نگه میداشت اگر باز هم سرقفلی روز آن ده میلیون تومان ارزش داشته باشد.

این مستاجر که نه سبب افزایش ارزش سرقفلی شده و نه مبلغی قبلا به مالک پرداخت کرده و نه  محل کسب را  به هزینه و یا قدرت خود  به تجاری  تبدیل کرده،  واقعا چه حقی بر مالک دارد و چرا باید کارشناس صرف  شمول قانونی سال ۱۳۵۶ مبلغ گزافی را  تحت عنوان حق کسب و پیشه بر ذمه مالک  بار کند.

این حق بطور شرعی  و واقعی، منطقی  و عقلانی صفر  ریال است. و اعلام صفر ریال به معنای نقض قانون سال ۱۳۵۶ نیست. زیرا قانون،  کارشناس را صرفا موظف به تعیین میزان حق کسب و پیشه کرده است. لذا کارشناس با استدلال میتواند صفر ریال را تعیین کند.مگر آنکه مستاجر بطور خاص سبب افزایش چشمگیر سرقفلی مغازه شده باشد.

یعنی پس از ۱۵ سال ، سرقفلی مغازه مثلا ۴۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد اما اگر مالک به اجاره نمیداد  ، ده میلیون تومان ارزش داشت. پس در این حالت نیمی از ۳۰ میلیون تومان  یعنی ۱۵ میلیون تومان میتوانست بعنوان حق کسب و پیشه مستاجر تلقی گردد. وهوالمستعان

  • نویسنده : رمضان کریمیان
  • منبع خبر : بازار کسب کار آنلاین