اسلب؛ نقطه بازگشت کیفیت در صنعت ساختمان گلستان
«امروز تهاتر فقط ملک با ملک نیست؛ ملک با خودرو، طلا، ارز، زمین یا حتی داراییهای صنعتی معاوضه میشود. فروشندگان دیگر به دنبال پول نیستند، بلکه به دنبال نقدشوندگی و حفظ ارزش داراییشان هستند.»
به گزارش خبرنگار بازار کسب و کار داوود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، این تغییر اساسی در بازار مسکن را تأیید میکند و هشدار میدهد که این نوع معاملات به دلیل عدم ثبت در سامانه ملی ثبت اسناد و املاک، فاقد امنیت حقوقی هستند و در صورت بروز اختلاف، پیگیری قانونی بسیار دشوار خواهد بود.
«حدود ۱۵ درصد از معاملات مسکن در شهرهای بزرگ امروز به صورت تهاتری انجام میشود. این رقم در برخی استانها مانند گلستان، خوزستان و اصفهان به تازگی در حال شکل گیری است.»
منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، تأکید میکند که وقتی جریان نقدینگی متوقف میشود، بازار به سمت تعاملات غیرنقدی سوق پیدا میکند، اما بدون چارچوب قانونی و نظارتی، این روند میتواند منجر به بیثباتی، توزیع ناعادلانه دارایی و گسترش بازار سیاه شود.
«برای یک آپارتمان ۸۰ متری در منطقه متوسط، اجبار به تهاتر با سانتافه یا معادل ارزی آن وجود دارد. خرید نقدی دیگر امکانپذیر نیست.»
علیرضا قاسمی، شهروند گرگانی، وضعیت بازار مسکن در گلستان را توصیف میکند، جایی که خانهها دیگر با پول فروخته نمیشوند، بلکه در ازای خودروهای لوکسی با ارزش معادل ۱.۵ تا ۵ میلیارد تومان معاوضه میشوند.
از سوی دیگر، نرگس عباسی، بازنشسته فرهنگی از علیآباد کتول، میگوید: «خانههایی که برای خانوادههای متوسط طراحی شده بودند، امروز فقط با تهاتر میلیاردی قابل دسترسی هستند. ما دیگر بخشی از این بازار نیستیم.»
«عدالت در توزیع زمین و اعتبار، اصلیترین شرط توسعه متوازن است.»
علیاصغر طهماسبی، استاندار گلستان، در نشستهای متوالی شورای مسکن استان، بر لزوم بازگشت به اصول عدالت سرزمینی و دسترسی عادلانه به مسکن تأکید میکند.
او با اشاره به نابرابری در دسترسی به زمین، تسهیلات و مجوز ساخت در مناطق محروم و حاشیهنشین، از بانکهای عامل میخواهد تا همکاری خود را در پرداخت تسهیلات به موقع و واقعی افزایش دهند و تأکید میکند: «تا زمانی که جریان اعتبار به مسکن مردم قطع باشد، هیچ برنامهای به نتیجه نخواهد رسید.»
«بنیاد مسکن امروز بیشتر به یک نهاد اداری تبدیل شده تا یک بازیگر فعال در بازار.» تحلیلگران این نهاد را متاثر از کاهش بودجه، تأخیر در تأمین زمین و ضعف اجرایی میدانند. پروژههای مسکن محرومیتزدایی در گلستان با تأخیرهای چندساله همراه بوده و بسیاری از طرحها به دلیل عدم هماهنگی بین دستگاههای اجرایی متوقف شدهاند.
«سازمان ملی مسکن و شهرسازی باید بهعنوان قطب هماهنگی عمل کند، اما فاقد اختیارات اجرایی و منابع مالی کافی است.» تحلیلگران میگویند این سازمان، که وظیفه هماهنگی بین بانکها، شهرداریها و وزارتخانهها را بر عهده دارد، در عمل عمدتاً به انتشار بیانیه و برنامهریزیهای کلان محدود شده و در اجرای میدانی طرحها دخالتی ندارد.
«ما اختیار نظارت بر فضای معاملاتی را نداریم، اما میتوانیم با آموزش مشاوران و همکاری با اتحادیهها، جلوی سوءاستفادهها را بگیریم.» یک عضو شورای مرکزی نظام مهندسی ساختمان تأکید میکند که این سازمان، با وجود نقش مهم در نظارت بر اصول فنی ساختوساز، در برابر گسترش معاملات غیررسمی و فعالیت مشاوران بدون مجوز، عملکردی ضعیف داشته است.
«ما سالهاست درخواست تخصیص بودجه زیرساخت داریم، اما تأخیر در تأمین منابع، پروژهها را متوقف کرده است.» یکی از مدیران شهرداری گرگان در شرایطی محرمانه از کمبود بودجه، بوروکراسی سنگین و ضعف هماهنگی با دستگاههای بالادستی به عنوان موانع اصلی اجرای پروژههای مسکن یاد میکند.
«بیش از ۷۰ درصد معاملات تهاتری بدون ثبت رسمی انجام میشوند.» این امر، که از گزارشهای میدانی و تحلیلهای کارشناسی نشئت میگیرد، نشان میدهد اداره کل ثبت اسناد و املاک هیچ سیستمی برای ثبت معاملات غیرنقدی ندارد. این وضعیت زمینهساز کلاهبرداری، دوبارهفروشی و فرار مالیاتی است. از سوی دیگر، سازمان تعزیرات حکومتی به تغییرات قیمتی در بازار مسکن واکنشی نشان نداده و از پیگیری تورم سایهای در معادلهای تهاتری خودداری کرده است.
«تا زمانی که جریان اعتبار به مسکن مردم قطع باشد، هیچ برنامهای به نتیجه نخواهد رسید.» این جمله طهماسبی، اگرچه در خصوص بانکها مطرح شده، میتواند به عملکرد ضعیف سایر دستگاههای نظارتی نیز تعمیم یابد.
سازمان بازرسی کل کشور و دیوان محاسبات گزارشهایی از تأخیر در اجرای طرحهای مسکن ارائه دادهاند، اما تأثیری در بهبود عملکرد نداشتهاند. همچنین، کمیسیون اقتصادی مجلس تاکنون هیچ لایحهای برای تنظیم معاملات تهاتری یا ایجاد چارچوب حقوقی برای مبادلات غیرنقدی تصویب نکرده است.
در چنین شرایطی، تنها راه بیرونرفتن از این بنبست، ایجاد یک سیستم نظارت یکپارچه مسکن است که شامل ثبت، نظارت، ارزیابی مستقل و مالیاتگیری از معاملات تهاتری باشد. لازم است اداره ثبت سامانهای برای ثبت مبادلات غیرنقدی ایجاد کند، تعزیرات به قیمتگذاریهای غیرمنطقی واکنش نشان دهد، و مجلس قانونی برای شفافسازی این معاملات تصویب کند. همچنین، شهرداریها باید از نقش خدماتی خارج شده و به بازیگرانی فعال در توسعه شهری تبدیل شوند.
بازار مسکن ایران امروز در نقطه عطفی قرار دارد. تهاتر، بهعنوان پاسخی اضطراری به رکود و تورم، بهتدریج به یک سیستم موازی و غیرشفاف تبدیل شده است که قشر متوسط و ضعیف را از دسترسی به سرپناه بیرون میزند.
بدون اقدام فوری، سیستماتیک و هماهنگ بین نهادهای اجرایی، نظارتی و قانونگذاری، این بازار به جای راهاندازی، در تله تهاتر و رکود باقی خواهد ماند — و خانه، تنها برای دارندگان داراییهای گرانقیمت قابل دسترسی خواهد بود.
دیدگاهتان را بنویسید